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坚定不移减少经济增长 对房地产业的依赖

工程咨询网2015-10-16

 在上海楼市回暖之际,10月12日,计划中的几处土地出让被政府部门突然叫停。而在此前的10月9日,上海市委书记韩正在相关工作会议上指出,必须坚定不移减少经济增长对房地产业的依赖,保持定力,绝不能为缓解一时一地的问题,而采用短期刺激政策,要对市民负责、对未来负责。

对于为何叫停土地出让,至今并无官方答案。一种观点认为,最近上海住宅用地都以较大溢价成交,会带动市场看涨预期,形成新一轮上涨潮,而上海房价已经很高了,需要避免这种效应。另一种观点则认为,政府是在调整供地结构,即减少大户型的审批,增加“刚需”小户型的供给。

上海与北京拥有全国最好的资源以及最多的城市人口,房价长期居高不下。在过去的十几年,京沪楼市领涨全国。而在过去几年,房地产业受到政策抑制,同期全国经济增速缓慢下降。在这种背景下,各地都想通过刺激楼市带动经济增长。事实上,除了京沪等一线城市,大部分城市的限制性政策都逐步解除,但因供应过剩,刺激性政策的效果并不明显。但这些政策以及利率降低却推动了一线城市刚需型与改善型住房的交易。韩正的讲话表明,上海不应跟随其他城市刺激楼市。

房价过高将会严重削弱上海的竞争力。上海已是中国老龄化最严重的城市之一,需要大量年轻劳动力,尤其是金融与高科技等方面的人才,以推动经济结构调整。而如果上海房价过高,将抑制人才流入。目前香港经济转型的主要障碍就在于政府对土地与地产的过度依赖。而新加坡成功实现经济转型,其中一个原因在于政府通过组屋制度实现了中低收入者“居者有其屋”的愿望。

在经济因结构性、周期性因素下行的过程中,万万不能通过刺激楼市来稳增长,因为整个社会的就业与收入面临不确定性,房价上涨会导致恐慌,使一些购买力较弱的人以过高杠杆买入住房,这对市场与他个人而言,都有巨大风险。历史证明,任何与经济规律相违背的行为最终都会遭受市场的惩罚。

但一些地方政府试图挑战规律。比如,某省住建厅为促进农民进城购房、扩大住房消费,从省财政保障性安居工程专项奖补资金中,单独安排部分资金用于鼓励农民进城购房。这是一个非常危险的举措,因为农民并无固定工作与收入,鼓励他们通过增加杠杆购房,不仅有金融风险,更有社会风险。

在房价仍然高位徘徊而经济增长放缓的状况下,任何希望通过刺激楼市来减缓经济下行的努力都是冒险。增强经济增长动力,实现“稳增长”目标,根本的办法还是“调结构、促改革、惠民生”。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

 
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