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房地产行业进入“全面拐点”时代 三四线城市去化压力

工程咨询网2015-12-28

国家统计局最新公布的数据显示,截至11月末,全国商品房待售面积达6.96亿平方米,比10月末增加一千多万平方米,比一年前增加了1亿平方米。

其中,住宅待售面积为4.40亿平方米。而待售面积还只是显性库存。中国社科院财经战略研究院报告指出,商品住房过剩总库存高达21亿平方米。中国房地产数据研究院院长陈晟估算,潜在库存不少于40亿平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,今年中央两次明确提到去库存的政策导向,比较罕见。实际上已经不是单纯从活跃市场交易的角度出发,而是因为高库存影响了投资节奏的加快。从购房消费层面看,今年购房市场总体活跃,但房地产投资没起色,原因在于高库存的负面影响。

绿地集团董事长张玉良认为,中国房地产行业已进入“全面拐点”时代,过去高速成长的时期已经过去,行业正步入“制造业时代”。

房地产行业正呈现出新的特点:首先,市场的容量依然巨大,中国正在推进新一轮城镇化,中国人口基数较大;其次,新的市场需求将呈现明显区域分化趋势,有些城市将继续增长,有些城市难以避免面临下降;第三,竞争日益激烈,中小企业与大企业的产业集中度、地区集中度均将分化。

北京金隅集团董事长、总经理姜德义也表示,房地产行业高收益、高回报的时代已经结束,当前房地产开发收益逐渐趋于合理,产品标准越来越高、服务要求越来越多,优胜劣汰、适者生存的竞争态势更加明显。行业集中度进一步上升,洗牌潮正在加速到来。

民生银行地产金融事业部总裁叶天放表示,房地产行业应顺应去库存和供给侧改革的大趋势,探索用市场化方式化解不良资产的新模式,改善或推动地产行业向健康方向发展。

2015年,楼市销售面积增长超过7%,主要得益于购房成本下降。国家多次调整政策,大幅下调购房成本,贷款购房的消费者从中收益。

与已经多次实施的降息和尚在传闻中的房贷利息抵税政策相比,降低首付比率政策能让更多人将购房计划提前。

克而瑞房地产信息集团执行总裁丁祖昱判断,首付下调能最大程度激活刚性需求,对楼市去库存将发挥最为显著的推动作用,首套房首付比例降至10%或将是2016年楼市去库存的“大招”;房贷利息抵扣个税政策则能够切实提高购房者的购买力,特别是对改善型需求的刺激或更为明显,一旦实施,将在一、二线城市引爆楼市。

值得注意的是,受政策刺激较为明显的,是一、二线城市,并非库存压力较大的中小城市。

某权威房地产监测网站的《中国房地产市场2015总结与2016展望》显示,当前销售持续回暖,市场整体库存压力得到缓解,一线及部分热点二线城市经济发展良好、人口持续流入,库存压力较小;部分二线城市及多数三四线城市依然存在较大库存去化压力,仍需要多种手段助力库存去化。

中国房地产业协会原副会长朱中一表示,2011年以来,几乎每年新增加1亿平方米左右待售面积,这还没有包括全国大批在建项目,以及已经卖出土地但还未动工的项目。一些城市前几年开发量过大,使得楼市库存去化艰难。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

 
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