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房地产市场需要制度建设

工程咨询网2013-03-13

近期,“国五条”出台备受关注,也使得持续多年的房地产调控格局更加扑朔迷离。

回顾历史,自改革开放以来,公众对于房价的争议就从未停止过。始于1993年的宏观调控主要着眼于房地产投资,伴随房价大起大落,也使得公众形成了对于调控效果的期望。

1998年到2003年的房改,开始终结了地产“福利时代”,越来越多在体制外的人群,也更易受到房价上涨的冲击。但是直到2003年之后,房价才逐渐成为“脱缰野马”。究其原因,表面上看福利保障房减少、城市化加快、金融投机增加、成本上升等导致的供求失衡,背后则有经济发展模式、政府边界定位、中央与地方关系等深层因素。

客观来看,作为“衣食住行”中最重要的一环,地产在大部分国家都是支柱行业。若是从供给角度来抑制产业过热,则只能加剧供求失衡,且地方政府自身也会由于GDP考核制度而陷入矛盾。如着眼于需求,则经常会“误伤”刚需。如果是只侧重于供或求的一方而调控,或许情况会好些,但实际上相关政策经常对供求同时反向干预。

此外,地产已成为产业关联性最高的行业之一,由于“唯增长论”的思维模式的存在,因此房地产调控也挑战重重。同时,由于地产背后牵扯了太多的利益格局,因此很多博弈与协调不可避免。其中,学界之间逐渐形成共识的是,如果不改变土地财政和开发体制,那么房地产市场的根本症结就变不了。

当然,仅就影响房价而言,似乎增加地产供给、遏制需求,就会相对有效一些。但是,这一过程也会造成计划的泛滥,以及地产开发中的利益被一些少数人或集团攫取。归根结底,我们认为,房地产调控要想真正有效,就要不再纠结于房价,而转向制度建设。解决地产调控迷局,或许有很多着力点,其中最值得注意的有两条。

一方面,从大处说,我们必须适应中国经济的平稳节奏,而新型城市化也要“以人为本”、“软件重于硬件”,跳出“征地、开发、卖房、城市扩张”的老路,认真保护农民土地权益,同时地方政府的土地储备运用,必须考虑经过地方公众的听证与支持。

另一方面,从具体模式看,通常有相机抉择和自动稳定器两种,前者往往会沦为“朝三暮四”的政策,后者则意味着摒弃行政干预价格,设计一系列机制,然后自发地对市场供求产生影响。例如:对持有一套房适度减税,二套房、三套房以上差别增税;把政策性保障住房建设上升到战略层面,符合条件人群自动享受住房福利等。制度建设,在关系到人们生活的住房方面,作用其实非常重要。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

 

 
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