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房地产市场需要“中药调理”

工程咨询网2013-03-19

2月份全国大中城市房价多数出现加速上涨,尤其一线城市再次蒙上房价“失控”阴影。结合近期热议的“国五条”,人们对于房地产市场趋势与调控前景更加难以判断。

可以说,近年来房地产不仅已成为决策者、公众和学者心目中的“雷区”,而且在经济社会中的作用和影响更加复杂。就最吸引眼球的房价来看,实际上早在1985年,《人民日报》就有过题为《加强综合管理,降低商品房价》的报道;1989年《人民日报》一篇《房价猛涨百姓望楼兴叹;势在必控国家正拟法规》,首次体现了公众期望政府出手“调控”的愿望。

本世纪初的房改,打开了房价上涨的通道。如果说2005年以来的调控以“房价”为对象,则现实就已使得这一系列调控的成效值得商榷。我们认为,在从中央到地方都还没有彻底跳出GDP崇拜的前提下,房地产调控也很难做到“目标明确”、“态度一致”。同时,由于地产背后牵扯了太多的利益格局,因此所谓调控,也掺杂了中央与地方、不同部门之间的权责冲突。

在国外房地产市场,影响房价的因素比其他市场要多得多,在我国则更甚。例如长期来看,核心城市与二、三线城市的房价分离,将是必然的,所以调控“一刀切”肯定不合理。如北京、上海等主要城市,房价大幅下跌的可能性并不大,在2008年美国次贷危机中,纽约、旧金山等城市核心区的下跌就非常有限,而即使在地产市场普遍回暖的今年,衰落中的底特律也甚至迎来“1100美元买两套房”的境地。这都说明了房价问题的复杂性。

再比如,住房同时具有必需品和投资品的双重属性,基于此应该有不同的着眼点。作为必需品,需要的是财税支持,以及住房政策性金融保障;对于投资品,才需要避免过度炒作的恶果。如果说美国房价的泡沫,是与货币泛滥、过度强调住房福利相关,在我国则与此关系不大,更大程度上是供求失衡与房价形成机制不健全所共同作用的结果。而房价形成机制有问题,除了由于地方政府通过土地财政、交易税费而过度介入房价的影响,也是因为以行政管制为目的的调控,往往带来反向效果。

应该讲,在目标、工具、机制混乱的情况下,过多的调控反而有害,只有逐渐“跳出房价谈调控”,房地产市场才能逐渐走上正轨。其中,完善税制是必须的,因为它将起到房价“内在稳定器”的作用,但要更加谨慎地区别纳税对象选择,同时强调“正税清费”,即把规范和取消非税性收费,作为增税的前提。

总之,要促使房价回归理性,只能依靠政府跳出利益链条、放弃行政干预、防止供与求调控效果冲突等,不应求快和走极端,否则房价只能越调越高,将来只能由危机来解决问题。现有体制下,这些都难以用“猛药”解决,只能靠“中药”慢慢调理。历史多次证明这一点,正如1971年美国尼克松政府的价格管制,只是把通货膨胀推迟到1974年爆发,并持续8年之久。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

 
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