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地产新政引发活力 中粮地产走在正确的发展之路上

工程咨询网2013-03-30

近期,A股上市公司中粮地产公布了2012年的年报,2012年公司全年实现营业收入79.45亿元,较上年同期大幅增加43.38%;归属于上市公司股东的净利润5.15亿元,较上年增长22.02%;基本每股收益0.28元/股,较上年增长21.74%;总资产348.39亿元,较上年末增长6.86%;归属于上市公司股东的所有者权益47.64亿元,较上年末增长6.74%;加权平均净资产收益率11.19%,2012年度分红方案为每10股派现金红利0.30元。中粮地产是中粮集团旗下住宅开发平台,素来以开发中高端住宅为主的房地产企业,公司2012年住宅实现签约面积52.47万平米,签约金额74.87亿元。结算面积55.43万平米,结算收入73.97亿元,已售待结转面积44.21万平米。中粮公司在2010-2011年通过收购母公司资产及土地招拍挂已经积累起较大的土地储备,截至2012年年末,公司在建拟建项目共18个,权益占地面积397.62万平米,权益规划总建筑面积592.43万平米,其中2012年住宅项目新开工65.47万平米,未来的业绩保障性较大。

背靠中粮集团,基本面发生积极变化

2012年公司整体运营平稳,主营业务保持了相当的增长,虽然以2012年地产板块整体表现而言,公司经营业绩并不算突出,但是公司基本面正发生积极变化.同时,背靠中粮集团给中粮地产带来了稳定的资金支持,通过公开资料显示,中粮集团的授信是中粮地产持续、低成本的重要融资来源。例如在2012年7月25日,中粮地产发布公告称,公司向控股股东中粮集团有限公司申请31.25亿元授信额度,期限三年,利率为不超过额度项下每笔借款对应的同期同档次银行贷款基准利率的1.055倍,融资能力是房地产企业最重要的安全保障,资金方面的支持使得公司即便在房地产调控期资金也相对宽裕,资金链不存在断裂的风险。

凭借大股东中粮集团地产板块的大发展背景,我们认为公司有机会走出增收不增利的格局,结合到近期公司股价调整充分,我们认为公司正开始走向一条正确的发展之路,公司2013年有望迎来业务与市值的双向增长。

3月28日,集团副总裁、置地董事长周政在成都主持召开了中粮地产第七届董事会第十八次会议,审议通过了中粮地产2012年年度报告及相关附属文件以及关于召开2012年年度股东大会等议案。公司董事会成员,集团总法律顾问马德伟、集团董事会秘书殷建豪、置地总经理韩石、中粮地产常务副总经理李晋扬及顾云昌、孟焰、陈忠谦三位独立董事出席了会议。公司监事会成员,监事会主席余福平、监事会副主席王浩及职工监事陈瑜列席了会议。

新国五条出台,有利于稳定市场预期

近期,房地产行业的最大影响无疑是新国五条及其细则的出台,2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,出台了“国五条”;3月1日又推出“国五条”的6条细则,为坚持调控稳定市场预期指出了方向。从“国五条”细则的具体内容来看,有以下方面值得关注:

一是限购进一步升级,明确了统一限购的执行标准;二是差别化成为信贷主旨;三是出售自有住房按规定征收的个人所得税,严格按转让所得20%计征;四是首次明确提出加强预期管理。从政策层面看,表明调控两大趋势:首先,新一届政府表明了将继续推动房地产调控,加快经济结构转型的决心和态度,未来不排除房地产调控仍有加码的空间;其次,在供给不能较快增长的背景下,抑制需求的“一刀切”政策将为目前过热的楼市降温,初步扭转房价过快上涨的预期,为后续调控细则赢得时间。

因为“新国五条细则”的出现,房地产板块也进行了一波调整,但从国五条实施的实际效果看,对房地产开发企业却未必是利空,从国五条及相关的细则的本质来看,我们认为这一新政将推动二手房的交易成本,进而导致部分刚性需求与改善性需求被迫转向一手房市场,尤其是考虑到2012年,商品住宅新开工面积为13.07亿平方米,同比是近12年来的首次下降,幅度为11.2%,将有可能带来新增供应不足。并且国五条新政也明示,各地区要根据供需情况科学编制年度住房用地供应计划,保持合理、稳定的住房用地供应规模。原则上2013年住房用地供应总量应不低于过去5年平均实际供应量,国五条的实施对于新房是利好。

另外,从需求端看,由于持续近两年的限购政策,市场上己积累了相当的刚需购买力,2013年前几个月,房地产市场整体延续了去年年末的翘尾行情,市场呈现持续回暖态势。据中国指数研究院统计2013年2月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米,环比1月上涨0.83%,自2012年6月连续第9个月环比上涨,其中74个城市环比上涨。近期市场销售向好及住建部提出对改善性需求的支持,使得开发企业对市场预期更加乐观,部分城市的高端楼盘入市增加。

因此,综合来看,“新国五条”的实施对于中粮地产是中性偏正面,房地产市场的活跃有利于公司未来业绩的增长。

旧改项目成为公司,爆发性增长的契机

与市场上普遍认识不同,我们认为中粮地产还正面临一个爆发性的增长机会——旧城改造。根据中粮地产年报显示,公司在深圳市宝安区拥有物业建筑约120万平米,其中新安片区占地约30万平米,建筑面积约50万平米;福永片区占地约50多万平米,建筑面积约70多万平米。公司宝安区的项目位置靠近前海,受前海大开发的影响,地价持续攀升,是公司近一阶段旧改项目的重点。

公司持有的老工业土地将是中粮地产一笔巨大的隐形财富,这些老土地公司的历史成本几乎为零,公司不管是通过转让还是自主开发都能从中获得高额的收益。如果未来公司的存量工业地产全部完成旧城改造,将能为中粮地产超过100亿的潜在增值,所持有的地块足以满足公司未来在深圳地区的开发需要,以目前总股本18亿股折算每股净资产将增厚7元,资产增值收益惊人。

另外从经济的角度,旧改项目也为房地产企业提供了获得高收益的途径。近几年,随着房地产市场持续火爆,城市中心区地价不断攀升,通过市场方式“招、拍、挂”获得的地块,利润已越来越薄,地价高的无利可图,地价低的地块往往又比较偏僻而配套不足。而旧城改造项目往往是过去的老工业区、老城区,位于城市中心,配套设施齐备,这就给拥有旧改项目的地产商提供了一个既能获得优质地块,又能保障利润的良机。当然旧改项目的缺点是资金占用大、项目周期长、政府关系协调难度大,而这几点又恰恰是中粮地产的优势,所以不管从哪方面看,旧改项目对于公司都是极大的利好。

目前公司已启动了两个旧城改造项目,包括宝安区22区中粮工业园及宝安区25区两大项目。前者已被纳入深圳市规划和国土资源委员会拟定的《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》,拟更新为居住和商业用地,需拆除重建用地面积4.06万平方米,中粮地产所占权属比例超过90%。后者确定开发为城市综合体,占地面积168103平方米,规划建设面积129万平方米,项目位于宝安25区创业二路与前进一路交汇处西,计划投资150亿元,按照周边地价,两个项目整体价值在350亿以上。另外,中粮地产还有4万平方米权益工业用地,属于其他开发商正在进行中的城市更新项目,也将获得一笔不菲的拆迁补偿收入,例如2012年11月26日,中粮地产公告与瑞恒投资发展有限公司就深圳市宝安区旧城改造计划中所涉及公司的相关物业搬迁问题签署拆迁补偿协议,根据初步估算,中粮地产将获得搬迁补偿款约2.08亿元,预计税前收益约2.03亿元。

引进产品全生命周期管理,资本周转速度将大幅提升

由于过去中粮地产往往以中高端物业开发为主,公司相对行业优秀企业的最大劣势是周转速度稍慢,中粮地产在周转速度上开始发生积极变化,中粮地产与知名房地产咨询公司赛普合作,引入地产项目的全生命周期的运营管理,通过强化流程再造,加快项目运转速度,确保项目的各个重大节点按计划完成。

所谓“全生命周期”管理,是指对产品整个建设周期的表现进行预判,并全程跟踪,比如从拿地到开工为3个月,每月的项目进度甚至每周的进度如何,都会基于相关的判断指标量化生成相关数据,企业可据此预先确定每一个节点的时间安排,提高运营销量与质量。

公司试点的“鸿云”项目从获得建筑施工许可证到竣工验收备案仅用400多天,“锦云”项目也仅用了500余天。全生命周期管理可以大大的加快公司的资产周转率。对于房地产公司来说,资产周转率是最重要的财务指标之一,也是公司运营能力的体现,预计中粮将把全生命周期管理的经验推广到全国其他项目,从而提高公司整体的项目管理效率,加快资本周转速度。

目前,中粮地产股本仅18亿股,股本偏低,业绩弹性大,2013年对于公司将是一个重新崛起之年,基本面的积极变化为公司爆发增长提供了机遇,结合旧城项目带来巨大的重估收益,预计公司在2013年将走入一个新的增长轨道,公司业绩增厚预期强烈,值得投资者重点关注。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

 

 
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