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忧“钱紧” 地产股跌停一片

工程咨询网2013-06-25

近期银行资金面出现趋紧迹象,房地产板块昨日跌幅超过7.7%,超过20只房地产股票跌停。业内人士表示,对于“资金密集型”的房地产业而言,未来将面临的国内外融资同时收紧,“曲线”融资成本上升的资金窘境。

6月24日,房地产板块跌幅超过7.7%,超过20只房地产股票跌停,其中不乏招商地产、保利地产等房地产龙头股。二级市场的表现,直接反映了投资者对于房地产板块的担忧。

融资面临“内外交困”

近一个月来,银行间同业隔夜拆借利率从3%左右迅速飙升,并于6月20日达到13.4440%的罕见历史高点。而昨日,1天逆回购利率一度升至11%以上,资金流动性紧张的程度可见一斑。

作为资金密集型产业,房地产企业大都高负债运作,长期依赖融资,在这场“钱荒”中,迅速被推向风口浪尖。“房地产市场这么多年的畸形发展,的确主要依赖超发的货币。” 中原地产市场研究部总监张大伟表示。

一旦“钱紧”,众多依靠国内银行贷款的龙头房企在国内的融资必将吃紧。而对于已经登陆海外市场的另外一部分龙头房企而言,美联储此前暗示,将逐步退出QE,这意味着未来国际流动性也将趋紧。目前,房企境外发债已经不如年初那般“顺风顺水”,未来的境况可能更差,国内龙头房企境外融资的宽松局面或将不再。

融资成本攀升

内外交困下,房地产信托、房地产基金等“曲线”融资渠道将成为不少房企“找钱”的下一个选择。但是,这些渠道本就融资成本高企,将逼迫融资成本进一步升高。

事实上,近期地产信托的发行已经开始大行其道,据用益信托网最新统计,今年前5个月集合房地产信托募资规模达908.53亿元,约占整个融资规模的三成,5月地产信托融资占比已达32.46%,地产领域再度成为信托资金的最主要投向。

一位大型信托公司华南地区负责人告诉记者,在目前银行融资成本都达到10%的情况下,资质靠前的地产公司,发行地产信托的成本大概在11%~13%左右,在下半年“钱紧”的情况下,地产信托募资规模还能继续保持,而利率可能上升,但“应该在20%以下”。而一位不愿具名的房地产基金业内人士表示,因为审核相对严格,房地产信托并不能满足大部分房企的融资需求,房地产基金则相对灵活,吸引了大批中小型房地产公司前来“找钱”。

房地产行业影响猜想

影响一:土地市场或转冷 “地王”风险加大

“土地市场在下半年的热度或因资金紧张而有所降温。” 上海易居研究院研究员严跃进向记者表示,此次热钱撤离、银行间信贷资金短缺,都会给过去高调拿地的房企“断粮断奶”。“从这个角度看,土地市场虽然在量上仍有扩张的潜力和可能,但是房企高调拿地动作将有所收敛。包括土地出让金、溢价率、土地出让竞争程度等,都会因资金宏观面的恶化而有所退烧。”不过,有房地产基金业内人士则认为,土地价格难以出现明显下降,毕竟市中心土地稀缺性仍然存在。而对于前期诸多高价“地王”,严跃进认为,资金面骤然缩紧,对于部分已开工的项目,其未来出现烂尾的风险加大。

影响二:中小型房企加快被“挤出”步伐

本就依靠房地产基金等高额融资的中小房地产商资金情况将进一步恶化。“现在已经有许多小开发商在卖项目、卖地了,这种趋势未来会进一步扩大。”上述地产基金业内人士表示。

据其分析,由于融资成本进一步增高及土地价格居高不下,缺钱的中小房地产企业拿地将愈发困难。

而这一观点也得到某佛山本地开发商的证实。“现在在土地方面基本都在吃存货,不敢轻易开发手上剩下的土地,因为根本拿不到新的地块。”该开发商表示,在资本雄厚的大开发商竞争下,现在本地小开发商只能去三水、高明等佛山郊区“碰碰运气”。

影响三:房价涨幅或被抑制

“一旦资金收紧,房地产的涨幅肯定被抑制。” 中原地产市场研究部总监张大伟分析认为,由于需求透支、信贷趋紧等,下半年楼市销售可能会低于预期。而银行资金紧张,将明显影响购房者贷款,开发商的资金成本也将相应增加,导致加快预售回笼资金,有望改善市场的供需。

“对于目前已设置多重关卡的商品房市场而言,如果‘钱荒’持续得不到解决,那么就会鞭策房企主动降价。”严跃进也表示。他认为,对于房企而言,在融资转难的时候,销售款成为最可主动把控的资金来源。

(优森柯咨询-房地产业-产业规划课题组整理)
 

 
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