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调控不是一时运动战 房地产治理的七大漏洞

工程咨询网2013-07-03

“新国五条”行至今日,已取得初步成效。房地产价格在过去一两年高歌猛进之后,现在在缓慢爬坡。在限房价竞地价等政策出台后,房地产价格看起来已经不会出现过快的涨幅,一切似乎都在政策的掌控之中。

但事实恐怕没有那么简单。

如果限制房价就能让房地产进入健康发展的轨道,这10年的房地产调控就不会屡屡出动。换言之,如果限房价竞地价的政策有效,这等于宣称:让地方政府用市场化的手段卖地,然后逼着房地产商用计划经济的方式卖房。地方政府追求市场利益的最大化,却让房地产商牺牲自己的利益来压低房价,提供公共服务。

虽然不知道这一政策持续多久,但可以知道的是,这一政策必然无法持续。要么这一政策夭折,要么房地产商因为无利可图退出市场,要么房价越限越高——君不见,一谈及房价涨幅,统计数据就充满了各式机关:或同比,或环比,或将远郊数据纳入其中压低涨幅,或暂不批预售证等等。

其实,不需要太多道理就能明白,房地产行业越调控越涨的根源在于土地。土地归国家所有,使土地的运营成本非常低廉,而且可以任意制造稀缺性。单一的市场卖家使土地价格越来越高,而一旦低于预期价格,地方政府就可以限制土地出让,从而强化这种稀缺性。房地产企业当然也明白其中的道理。这从房地产企业大量收储土地就可以看出,这是明显的共谋。

正因如此,直接从土地解决问题是最不现实的。解决问题的方案有几百种,只有这一点取得了所有参与者和利益相关方的共识。

而绕开了问题根源的调控,必然会存在各种各样的问题和反制措施,最终会瓦解调控效果。只要核心问题不解决,市场就必然会对此作出反应。无论政府看得见的手如何进行管制,最后市场都会对此进行报复,使价格向既定方向回归。10年的房地产调控之路,不断地印证了这一规律。在笔者看来,不从根源上解决问题的调控,必然会存在以下七大漏洞,最终导致调控只是一时之运动战。

一是没有共识

除前文提及的不触及土地这一核心问题外,房地产参与各方对调控从未达成共识。中央政府希望房地产价格能够得到控制,但地方政府出于对土地财政的依赖并不真心希望房价放缓,调控对于地方政府来说,是一项“政治任务”。对于房地产商来说,房价下降更不是理想结果,尤其是产品必须降价,而原材料必须上涨的情况下。这也不符合市场规律。

一项没有形成共识的调控,一定无法得到真正的贯彻和执行,最终,政治任务变成表面功夫,地方政府会用统计数据说话,一方面是“房价得到了抑制”,另一方面经济也会受到严峻的挑战。由于房地产行业已经成为支柱行业,未来还会发挥更重要的经济拉动作用,因此,每次调控遇上GDP时都是虎头蛇尾;因此,越是严格的调控,大家就越是看空。无论是业界大佬如任志强、余英,还是房地产学者董藩等人,都在高调鼓励大众买房。

如果一家企业的老板们各怀心思,这家企业就很难得到发展;同样,房地产调控的参与各方都身在曹营心在汉,这样的调控即便“成绩斐然”,也很难持续。

二是公开瓦解政策

化解房地产价格过快上涨的,已经几乎公开的做法包括:将商品房价格和精装修分开计算、将远郊房地产价格纳入统计数据拉低房地产均价、暂停高价房预售证发放等等。在统计数据上,如果同比涨幅下降,就使用同比;环比涨幅下降,就使用环比。

没有拿上台面的各种政策还有很多。对房地产商而言,减缓开发速度或者暂停售房都是可能手段。如果不是房地产商面临大量存储的土地需要消化、以及资金亟须回笼等问题,房地产商还会持续观望。

几年前,在几乎确认房地产价格不可能下降之后,政府规划3600万套保障房,以便满足低收入人群的居住需要。但执行中问题频出导致结果并不理想。首先建造速度缓慢,能否按时完工仍不得而知;其次国企或公务员系统的福利房混迹其中,挤占了大量名额;再次低收入人群获得保障房依旧艰难,而大量不需要保障房的人士却能入住其中;最后也是最重要的,近年来房价的急遽上涨,使低收入人群的概念也应该重新被定义。

以上这个例子表明,一项好的政策实施,需要各个环节的紧密配合。一旦某个环节走样,无法达到意图,其余的环节也会陆续失效。绕开核心问题求解高房价,无异于阑尾炎吃止疼片。

三是短期利益取代长远规划

从这10年的调控来看,尚没有可以持续的房地产政策。每次调控中的政策都是用药过猛,以至于不得不中途停药,如此反复,房价并未有实质的控制,市场和价格来回震荡,参与者与购房者无法预期,也难再相信调控手段。

从中可以看出,缺乏系统性的长远的考虑和规划,被短期利益所迷惑,使房地产调控由一项旨在中国经济和房地产行业健康发展的政策,变成了一届政府为了能够在任期内平稳发展而不惜一切代价,用短期利益来维护经济发展的砝码。从上到下,皆是如此。

地方政府对土地的依赖已经到无以复加的地步。据了解,1990年以前的房子在城市的比重已经微不足道,某些土地基本卖光的城市开始把主意打到房产税和城市更新上来。缺乏长远规划,房地产调控政策虽然会不断反复甚至强化,但却很难扭转总体趋势。

再比如,即将推进的新型城镇化,如果单看经济规模和效益,似乎是划算的买卖。但城镇化的本质需要产业的支撑。抛去产业转移,中国疲软的内需根本无法支撑城镇化的发展。而产业转移并非增加总体需求,能够支撑和推动城镇化发展的,只有城镇化建设本身。但建设完之后呢?

四是“挂羊头卖狗肉”

每次调控都以公民的利益为基调,但实际上调控仍然是权力者的游戏。例如前面所说的房产税,在土地供应由政府垄断的情况下,是不可能有效调控房地产价格的——只有每年的房产税成本超过了每年房价上涨幅度,房产税才能真正抑制房价。而上海等地的房产税试验已经证明,其对抑制房价并无实际效果。但,相比于日渐减少的土地,房产税却可以不断增加。假借调控房价,落实房产税,使之成为未来的收入来源,才是真实意图。房产税从试点到实施,需要法律程序的允准,更需要在土地制度上进行配套改革,要确保房产税是一项好制度而不是恶政策。

同样,历次调控都想让消费者“住者有其屋”,但现实中,消费者离住有所居越来越远。相信房地产调控会降低房价的消费者,发现随着调控政策的不断出台,他们也越来越难以买得起房。因此,才会频繁出现大学生甫一毕业就由家里出资买房的情况——这说明,家长们判断,以后房价只会更贵,不如趁房价还能承受得起时,进行购房。而这种预期更加剧了房地产行业的畸形发展。

五是调控的多目标管理

一般而言,单一调控目标容易实现,同时实现多重调控目标是不现实的。房地产调控恰恰要追求多目标管理的同时实现,这一点从“限房价竞地价”的政策中就可见一斑——既希望房价能得到控制,又希望能确保土地出让收入,这样的政策希望能在维护既得利益的基础上,对房地产进行调控;而恰恰是因为维护既得利益,也会导致调控的管理预期落空。我们甚至可以断言,当这样的政策制定出来的时候,就注定不会达到预期目的。

类似的政策还有很多。这些政策表明,政府调控时,既不希望房价过快上涨,也不希望房价下跌。而是希望房地产能保持“小步快跑”的持续状态。但与此同时,地方政府却希望能够继续保持土地出让收入的稳步增加。这种维稳思路会暂时性解决问题,但正如前文所述,却无法从根本上解决问题。最终不断累积之后,依然要解决。

六是政策在与市场博弈

房地产调控已经变成了一场多参与者加入的博弈游戏:购房者和房地产商的博弈;地方政府和房地产商的博弈;地方政府和中央政府的博弈;房地产商和中央政府的博弈。由于其核心的土地问题没有解决,最终就变成了政策在与市场进行博弈,即看得见的手和看不见的手在博弈。

在多重博弈中,市场成为参与各方普遍利用的工具,没有人真的尊重市场。但经济学经验告诉我们,政府的高压政策短期内或管用,但长期来看一定会被市场反噬。例如,在不调整房地产问题根源的前提下,试图用行政手段干预房价,最终的结果就是,调控时压低的房价,会随着调控的收场迅速反弹,进行报复性上涨。

房地产商和地方政府都已经看透了这一点。也正是因为如此,当地方政府打着平抑房价的旗号大量推地时,房地产商才会肆无忌惮地在调控期高价拿地,甚至让“面粉贵过面包”。

而房地产商和地方政府的判断又会加剧预期的自我实现。当市场化中存在大量非市场化的核心要素时,市场就会呈现畸形的发展,而且无法用行政手段解决。

七是地方政府

房价上涨过快固然危及中国经济,但房价若下跌危害同样。无论是买房自住,还是买房投资,购房者都不希望房价真的下跌。对于房地产商来说,由于市场存在买涨不买跌的心理,一旦房价下跌而无任何实际措施,房地产行业就会步入低迷。

但真正不希望房价下跌的,是地方政府。如果说,中央政府还要考虑中国经济大局问题,而希望调控房地产,那么地方政府则没有任何动力调控房地产。让它们痛下调控决心的,是政治任务,而非其内在需求。

地方政府有充分的理由希望房价上涨、房地产繁荣:投资增加、就业增加、城市面貌改善、GDP增加。更重要的是土地出让金增加。有了土地财政,就有资金搞各种城市建设,在任期内超额完成任务,就有可能获得晋升。而一旦房价下降,房地产企业观望,地方政府就没有了资金来源。

再加上平台贷和地方债,地方政府变成了地产政府,目前已成骑虎之势,不仅改革起来难度加大,而且已经越来越输不起了。

地方政府作为房地产调控的执行者,本身却不愿意或者无法和调控政策取得一致,这本身就是对房地产调控作用的最大消解。要解决这个问题,或者改为从问题的根源入手;或者切断土地财政。不过无论哪一点,都将是代价巨大。

真正的改革都需要决绝的勇气。

(优森柯咨询-房地产业-产业规划课题组整理)

 
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