环评网—环境影响评价网
优森柯优势领域
今天是:
优森柯简介
您现在的位置:首页房地产业> 章林晓:把握房地产市场的分寸 点击量:1191次
章林晓:把握房地产市场的分寸

工程咨询网2013-07-15

十八大报告指出,“经济体制改革的核心问题是处理好政府和市场的关系,必须更加尊重市场规律,更好发挥政府作用”。房地产市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分,房地产业作为中国经济支柱产业之一,过去所推动的城市发展和GDP增长远超其他产业,今天是参与城镇化发展的重要组成部分,正确把握房地产市场“有形之手”的分寸,事关市场主体活力的激发,也事关国民经济的持续健康发展。

市场与政府的边界

对于市场和政府之间边界的划分,在学术界没有一统天下的理论,在世界各国的实践中也没有统一固定的模式,而是处于不断的衍变过程中,最简略地说,其主要有以下衍变脉络——

15~18世纪初,重商主义盛行。重商主义者认为,金银是财富的唯一形态,而对外贸易是财富的重要来源。重商主义主张政府应积极干预经济,尽可能多卖少买,保证财富积累。

18世纪之后,古典自由主义占居主导地位。亚当?斯密针对封建专制,提倡自由竞争,认为政府只应充当“守夜人”角色,市场自由必然导致效率出现。这一理论在西方经济学界占主导地位长达150年之久。

20世纪20年代,自由市场理论受到了前所未有的冲击,爆发了资本主义世界经济大危机,第二次世界大战后,主张政府干预的凯恩斯主义取代了过去自由放任的经济理论,成为西方各国制定经济政策的主要依据。

20世纪70年代之后,由于出现高失业高通胀的滞胀现象,不少经济学家主张重新回到自由经济,提出有限政府论,新古典自由主义重新取得了地位。

本世纪全球金融危机之后,倡导完全自由放任的自由市场经济理论遭受沉重打击,新凯恩斯主义重新抬头。譬如,在此次金融危机中,美国实施了有史以来最大规模的国家干预。

在西方市场和政府关系衍变过程中,传统社会主义国家则是更加深刻地抨击了自由资本主义所带来的危机,主张应该由政府来控制经济和社会。而中国特色社会主义强调的是市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。

每一次经济社会危机,其实都是对制度优劣的比较和考验。从西方发达国家的实践看,市场和政府之间的关系,在时间上是先有政府干预,再有自由竞争,最后回归到国家干预;而从我国实践来看,是先有计划经济,后到市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。

现在,不论是西方发达国家,还是发展中国家,不论是资本主义国家,还是社会主义国家,在不同的市场经济模式中,几乎没有一个国家是离开政府干预的完全竞争,无非是有的国家干预多一点,有的国家干预少一点。

世界各国的实践充分证明,市场是有缺陷的,政府也不是万能的,两者皆存在失灵可能。我国建立社会主义市场经济体制,就是既要尊重社会主义市场经济规律,又要更好发挥政府作用。

至于政府和市场的边界,现在已基本形成共识:凡是市场能够充分发挥作用的,就不需要政府干预;凡是市场存在失灵的,就需要政府干预。干预的有效模式则是:政府调控市场、市场引导企业。

存在的教训和问题

房地产市场是社会主义市场经济体系的重要组成部分,在房地产市场无疑也存在着政府和市场的边界问题,也存在着政府干预模式是否适当的问题。

从总体上讲,政府和市场的边界问题,在房地产市场厘得还是比较清的。但是,无庸讳言,也还存在着不少有待改进和完善的地方,其存在的教训和问题,主要有以下两点:首先,“有形之手”暂时缺位而带来不良后果。

本轮全球金融危机以来,人们对市场的有效性,普遍有了明显的转变,包括西方主流媒体在内的舆论,都强烈表达了要重新认识政府干预的呼声。然而,凡是没有遗忘症的人都不会忘记,在此之前自由市场经济理论曾经风光无限,特别是在中国曾经受到许多人的顶礼膜拜,这反映在房地产市场,就是因此而让房改不得不走了一个“轮回”。

对于城市居民的民生用房,在我国城镇住房制度改革前,实行的是福利分房体制,房改后,从国发43号文件提出的“全面实施安居工程”到国发23号文件提出的建立“以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系”,应当说一直还为城市居民获得最低成本的民生用房保留着足够畅通的“渠道”。

到了2003年8月,国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,虽然该通知提出要“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”,但同时,该通知依然指出,要“根据当地情况,合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围,并做好其住房供应保障工作。”

然而,在对自由市场经济理论的顶礼膜拜中,“18号文”为民众低成本地获取民生用房所保留的这条“通道”最终还是被“封堵”了。从“以经济适用房为主”到“以商品房为主”并不是一个逐步实现的过程,而是一个“大跃进”的过程,而且一跃还跃到了“以高档商品住房为主”。

在2006年之前,除了一些大城市,许多中小城市要么没有建立起廉租房制度,要么廉租房制度形同虚设;而在经济适用房方面,很多城市不光在实施过程中完全“变味”,而且经济适用房的开发投资持续下降,甚至提出了经济适用房退出历史舞台的要求。

这种商品房一统天下的势头,即便到了2005年“国八条”、2006年“国六条”等文件三令五申要“切实调整住房供应结构”的情况下,也没有得到根本性改善。于是,住房问题成了上至中央高层、下到普通百姓共同关注的重大民生问题。

最近几年,更大规模地推进保障性安居工程建设,在一定程度上讲,其实是在为当年房地产市场“有形之手”暂时缺位而造成的长期不良后果在“埋单”。

其次,“有形之手”过多作为易带来不良影响。

“有形之手”暂时缺位,会带来长期的不良后果;“有形之手”过多作为,同样也会带来严重的不良影响。特别是行政干预如果直接深入企业的经营行为,甚至会带来扼杀市场源动力的不良影响。

譬如,最近据媒体报导,北京楼市限价令再度升级,具体来讲就是预售许可证审批权上收,原本经市住建委审批即可,现则需提交市长办公室,由分管副市长亲自过目划钩审批。

从严审批预售证,主要有两方面内容:一是控制节奏;二是控制价格;核心是控制价格。具体来讲,就是不管期房还是现房,都实行价格管控,不得高于前一期以及周边项目价格。

北京限价令升级,“升”的是审批机关,“没升”的是审批标准。原先预售审批中“漏网之鱼”,或许真能因此而减少,但房价上涨的态势和预期,恐怕很难由此而改变。

试想,如果供求关系没有得到改变,只是人为干预价格信号,尽管名义价格会循着调控者的意志而下跌,但实际价格呢?在限价令升级背景之下,悄然盛行的“精装拆分”等曲线加价手段,其实已给出了初步答案。

现在,政府面临的尴尬是,对曲线加价等行为,如果不加以制止和惩罚,限价令就会成为一纸空文;如果加以制止和惩罚,就需再出台相应的监管措施,就会面临管制成本问题。

监管需要成本。首先,管制本身需要大量成本;其次,政府管制与腐败问题总是如影相伴,又需要反腐败成本;最后,管制太多消灭信誉机制后,需要不断强化管制,来维持市场运行。

天上不会掉馅饼,政府不会“下金蛋”,羊毛出在羊身上,管制成本的最终承担者,无疑是包括购房者在内的广大纳税人。这就是政府既要做市场公平公正的裁判,又需要与市场保持一定距离的根本原因。

限价令升级之后,政府除面临呈几何级数上升的管制成本问题外,还将面临价格信号失灵的问题。市场机制的核心是价格机制,价格信号失灵必将影响到市场的正常运行。

限价令以及限价令的升级,不仅仅只影响到包括楼市调控者在内的所有市场参与者,对楼市供求关系的正确判断,而且从更深层次讲,其实还同时宣告了楼市市场机制的终结。

从严格意义上讲,限价令之下的商品房,其实已非商品房了,而是类似于保障房之一的“限价房”了。当然,不同于限价房的是,限价房的保障资金来自于政府,而限价令下的商品房,其保障资金来源于房地产企业。

限价房的核心是“限房价、竞地价”,其实质是政府在土地出让金上的让利,其本质是政府税收的减免;从土地财政角度说,限价房与商品房的差额,其实就是财政资金的保障和支持,是名正言顺的保障房。

限价令的核心是对商品房执行限价,其实质是政府按市场价招拍挂出让土地之后,再硬性要求房地产企业按限定价格出售住房,其本质是政府命令企业让利;限价令之下的商品房,其实是不伦不类的保障房。

逐利是资本的本性,也是市场的源动力。合法的逐利行为,是财富增长的源头动力之一。限价令以及限价令的升级,其实质是对企业逐利的限制,甚至也可以说是对市场源动力的削弱。

众所周知的是,我国城镇人均住房面积,从1978年的6.7平方米,到2012年底的32.9平方米,关键就在于住房制度改革,激发了市场的积极性。当前,如果仅仅为了打压房价,而不惜削弱市场源动力,显然是得不偿失的。

总之,住房改革的实践证明,解决民众住房问题,一要靠市场调节,二要靠政府保障;既要充分尊重市场规律,防止政府过度介入,又要努力避免市场失灵,发展政府调控职能;只有厘清政府和市场的边界,真正让保障房与商品房“分道而行”,才有利于房地产市场和整个宏观经济的长期持续健康发展。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

 
相关阅读:
消息