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发展小城镇应推进房地产税

工程咨询网2013-08-13

住建部村镇建设司司长赵晖近日在出席“2013年中国城镇化与企业家论坛”时指出,改革要培育城镇内生发展动力,应推进房地产税的征收,逐步提高房地产税占地方政府税收的比重,使地方政府的精力从招商引资向提高城镇人居环境转移。

他表示,小城镇符合中国的需要,但发展得不好。我国小城镇居住的大部分是农民,小城镇的城镇化还是“半成品”。我国小城镇人口在城镇人口中比重很低,只有27%,近年来还逐渐下降。造成这种现象的一大原因是我国城市等级体制造成资源高度向大城市集聚,大城市人口负担越来越重,小城镇发展动力不足。

赵晖强调,大城市是政府把土地卖给开发商,开发商再把房子卖给老百姓,买房者的资金通过开发商的渠道最终进入政府,政府再拿钱建设基础设施。但小城镇不能依靠土地出让金,因为小城镇的土地大部分是集体建设用地,不能流转。必须改革农房建设机制,通过打破宅基地只能在村内分配的体制,在镇区规划农房新区,政府负责规划管理和基础设施建设并建立中央财政支持机制,集聚人口和资本,带动小城镇建设。

他表示,目前地方财政主要依赖工业,但工业较强的镇只是少数,大部分镇财政收入薄弱。应推进房地产税的征收,逐步提高房地产税占地方政府税收的比重。

土地卖完才有真正的房产税

知名财经评论家、财经专栏作家叶檀日前表示,房产税与土地财政互相消解,靠卖地收入的地方政府不可能欢迎房产税。房产税增加持有成本,而土地财政需要维持高房价高地价,两者的目标截然不同。如此土地收入下降形成临界点,地方政府对房产税可能有兴趣,以目前土地财政收入与房产税的比例,两者远未形成此消彼涨的关系。

她举例说明,以上海为例,房产税试点两年,2011年、2012年两年房产税收入分别为22.1亿元、24.6亿元,分别占两年财政收入的0.64%、0.66%。相比而言,2011年,上海土地出让金总额为1260亿元,是2011年房产税收入的57倍;2012年,上海土地出让金总额达875.78亿元,是2012年房产税收入的35.6倍。需要指出,所征房产税还包含商铺、写字楼,个人住宅房产税可以忽略不计。

叶檀认为,在土地价值没有被榨干之前,房产税不过是个点缀。虽然房产税很重要,但地方财政与城镇化由地方主导的现实,决定了土地而不是房产税,才是地方的命根子。地价高的地方不愿意征房产税,地价低的地方为了提升地价更不愿征。

“吸引资金,吸引人才,提升地价,扩展新区,这是目前城镇化的主线索,没有地方政府愿意本地率先征收房产税,降低本地的吸引力。”叶檀称,卖地加收住宅房产税不可兼得。

满堂红市场研究部高级经理周峰则认为,土地出让金所产生的收入属于“现在进行时”,卖地自然把地价款收归地方政府所有,且属于长期稳定的收入来源。站在地方政府的角度看,更倾向于现有的卖地收入作为主要财政来源,房产税作为新兴的税收补充,而不是用一种税收来完全取代旧有的收入。如果真要开征房产税,也未必能有效缩减土地出让所产生的费用支出。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

 

 
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