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房地产调控要理顺市场机制

工程咨询网2013-09-02

我国房地产调控正处在从行政调控向市朝长效机制转变的过渡期。限购、限价、限贷等短期政策很难快速退出,决策层对楼市调控的态度将以稳为主,不会容忍政策大幅变动,最早的政策变动可能出现在十八届三中全会之后。

实际上,在我国房地产调控缺的不是政策,而是改革。历史地看,也正是改革不彻底造就了今日房地产市场之怪现状。作为当年在全国推行分税制改革的“代价”,土地出让收入部分归于地方政府,这就为日后的“土地财政”埋下了伏笔。“土地财政”本可以避免,但是由于改革的不彻底,推行分税制的一个重要前提——清晰地划分中央与地方的事权和支出分配,被刻意地“回避”了,分税制在中国成了中央实现经济集权的手段。由于财政分配不平衡,地方政府事权和财政支出过重,地方政府财政收入60%上缴中央,留给地方政府的财政不到一半,却承担着60%的财政支付压力。地方政府财政负担过重,土地出让收入成为地方政府的最大财政收入来源,逐步演变成了“土地财政”的局面。房地产价格上涨成为对地方政府最有利的财政保障。

作为改革的前提,首先必须做好房地产调控的三大基础性工作,即房产税征收试点扩容、个人住房信息系统全国联网、健全不动产统一登记制度。这三大方面将为未来中国房地产调控奠定新格局。实施不动产统一登记制度,就为严格房产登记找到了法律依据,也为个人住房信息系统全国联网奠定了基矗不动产统一登记制度与个人住房信息系统联网挂钩,能避免一人在不同城市拥有多套房屋避税的情况,为房产税的全面征收提供了技术支持。同样,只有摸清家底,掌握全国房地产市躇本情况,才能为精准调控打下基础,有助于实现抑制房价暴涨、打击房产囤积、避免闲置浪费等调控目标,防止房地产调控再次落空。

在我国经济放缓的背景下,房地产调控应改变以往单纯抑制需求的思路,注重从改善供给方面下工夫,做到“双管齐下”。

一要通过逐步建立房产税、交易税等房地产税收体系,通过增加房屋持有成本实现房地产的去投资化,打压存量房,逼出空置房,促进房地产市场的流通,改善供求关系,从而解决阶段性、区域性房地产市场供需矛盾问题。二要推进土地和资金要素的市朝,通过推进土地制度改革,改变政府垄断土地市场造成地价上升的局面;通过税费替代,打破地方政府对“土地财政”的依赖;通过推进金融体制改革,拓宽财富阶层的投资渠道,为积压在房地产的投资资金“分流”。三要进一步完善保障房体系,建立“市场归市尝保障归保障”的房地产双轨制,大量保障房上市还将最终改变房屋供应结构,拉低整体房价。四要推进大中小城市协调发展,逐步解决城市结构不合理的现状。在城镇化过程中,如果不能合理改善城市结构,进行科学布局,很难解决一、二线城市供不应求,而三、四线城市“有房无市”的两极分化问题。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

 
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