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不应回避地产泡沫风险

工程咨询网2013-09-03

现在,中国的楼市火爆得让人唏嘘不已:地王大战在各城市遍地开花,价格纪录不断刷新;北京房价更是飙升不止,未来四环内均价都有可能超过10万元。有人甚至做出了这样的计算:如果把北京的土地全部卖掉,将超过2012年美国的GDP总量。

房价地价的上涨为楼市唱多者所欢呼雀跃,看涨声一浪高过一浪。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩这样说: “过去10年里,中国的房价按照11.6%的平均增速增长。北京这样的大城市房价增速每年超过15%。按照这个速度,25年后,北京每平米房价将超过80万元非常容易。”

学者说说也就罢了,就连政府主管部门的领导也是同声共气。住房和城乡建设部部长姜伟新就认为,中国未来20年房价上涨的压力仍然是很大的。也就是说中国房价还要涨20年。

在他们眼里,中国房价是只涨不跌的,中国的房地产市场是没有泡沫的,至少20—30年内如此。

中国房地产真的会勇往直前绝不回头么?头脑发热之中,欠缺的是那份应有的冷静。

它山之石可以攻玉,让我们回过头去瞧瞧20多年前发生在日本的那场楼市大灾难:

1985年,为刺激日本经济的发展,日本中央银行采取了非常宽松的金融政策,鼓励资金流入房地产以及股票市场,致使房地产价格暴涨。受房价骤涨的诱惑,全体日本人取出积蓄冲进楼市。到1989年,日本房地产价格飙升到了十分荒唐的程度,国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本,其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍。一般工薪阶层即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅。1991年后,由于投机资金大肆撤离,日本房地产泡沫迅速破灭,房地产价格随即暴跌。到1993年,日本房地产业全面崩溃,个人纷纷破产,企业纷纷倒闭,遗留下来的坏账高达6000亿美元。今天日本的商业地产价格,仅有高位时候的十分之一。

看看如今的中国,和当年的日本何其相似。今日的北上广,房价基本和东京、伦敦、纽约的房价持平,甚至还更高,但是居民收入只有人家的几分之一。

然而,在北上广楼市火爆的同时,南到贵阳北至营口,东起温州西到鄂尔多斯, “空城”、 “鬼城”却是魅影连连。现象背后隐藏着的是:地产泡沫破灭、资金链条断裂、城市发展停滞等诸多风险。而更深层面上掩盖的是,行业关联各方利益对政策的深度挟裹和绑架,楼市投资者对政府不会让房价下跌的盲目迷信,对于没有经历过泡沫破灭切肤之痛的无知与无畏。

美国学者克里斯托夫·金最近在谈及中国房地产市场时说,中国的泡沫是个不真的事实,精确的崩盘时间不敢妄言。但有一点可以肯定,世上没有刺破云天的树。中国的房地产投资者从没有像美国人那样,品尝过房价崩溃的恐怖和鲜血淋淋,而动过晚期肿瘤切除术的病人,最能感受什么叫命悬一刻。这话应该值得中国楼市投资者的深思和警醒。

泡沫一定会有,风险不该回避。正视泡沫,一点一点释放风险,才是好路子。

(优森柯咨询-房地产业-产业规划课题组整理)

 
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