环评网—环境影响评价网
优森柯优势领域
今天是:
优森柯简介
您现在的位置:首页房地产业> 房地产市场会全面回暖吗 点击量:1130次
房地产市场会全面回暖吗

工程咨询网2013-09-11

随着经济回暖,房地产市场重新趋于热络。一方面,“地王”频繁出现,9月4日在北京产生了楼面价每平方米7.3万元的“地王”,刷新全国土地单价纪录,之后上海、杭州、苏州三地的“地王”在9月5日集体出现。另一方面,房价与租金走高,国家统计局发布的8月统计数据显示,8月份居住价格同比上涨了2.6%,其中住房租金价格上涨4.4%,已连涨44个月。这些消息让民众神经再次绷紧。毕竟,从过去十年的经验看,如果一个人没有买房,那么,无论其从事什么行业,从大概率而言,在资产积累方面都是白忙活一场。因此,现在如何看待下一阶段房地产市场走向,就成了众所关心的大问题。

笔者的看法是,就全国而言,房地产市场暴涨阶段或许已经过去。原因有三:

首先,整体流动性趋紧已影响到房贷总量和利率,这种状况仍会持续。过去十年,超发货币是支持房地产市场出现史无前例的超级牛市的最大推手,而房价不过是货币对内贬值的数量指标。我们没必要列举货币流通量和GDP比例这种枯燥的证据,货币当局超常规投放货币的力度,每个老百姓对物价的切身体会均能印证。货币推手持续加力,导致直到现在,未计入房价的物价指数仍在历史高位。被“看得见的手”紧紧拉住的肉蛋禽奶价格,稍不留神也会飞涨,近期鸡蛋价格再次快速上涨的现象即是明证。这种局面下,我相信,政府继续以翻番速度印钱的情况不易重现,流动性难以出现大幅扩张。这对房价而言,等于釜底抽薪。

其次,资金外流的现象不支持国内房地产资产高估值。最近三年来的大规模资金外流方式有很多,而外商直接投资数据已出现连续的季度绝对值下降。6月,中国金融机构外汇占款余额减少了412亿元人民币,这样大规模的资本流出是不常见的。且不论李嘉诚的公司近期卖掉内地商业地产是否有风向标作用,仅看国内地产商在海外的布局举措,即可大致明白内外部吸引力的差别。当前,万科、万达、金地等地产龙头公司均有国际化动作。万达集团计划投资10亿美元在纽约建一座万达酒店;万科投资约1.4亿美元收购了新加坡一个项目30%的股权,还投资1.75亿美元与美国某企业合作开发旧金山豪华公寓项目。万科董事长王石称:“万科在美国的新项目不愁销路,中国买家就占了40%。”谁在买?在哪里买?买什么?一望可知。这都说明,支撑国内房地产市场的已不是投资资金,他们已转向海外。看看你我的身边,现在买房子的人是什么人?答案是为满足刚需或自住需求的人。不过,经验却是,全世界没有哪个国家靠自住需求就可以维持高房价。

第三,“地王”对有关房地产企业是沉重包袱。从市场发展看,地王频出是正常现象。原因在于,地产商趋势性地涌入一二线城市。只要未来土地市场僧多粥少的局面还将持续,地价持续上涨就是必然现象。但对有关地产企业而言,“地王”并非营销噱头,需要考虑的是未来房价能否涨过地价。如果如前所述,资金面整体趋紧,且这一局面会持续很长时间,则未来房价涨速将很难超过地价。这会使得拿到“地王”的公司,未来利润空间收窄,称王称霸者,冷暖自知。

房价固然难以暴涨,却也不易快速下跌。目前看,支撑房价的因素有很多,如地方政府对土地财政的依赖,又如银行对土地房产等抵押物价值的维护意愿。当然,不排除经济增速低迷时再次推刺激房市计划,更不排除国家经过改革转型后出现类似“神武景气”的情况。

对普通民众而言,需要在纷繁的现象面前保持冷静。房产具备实用性和投资品的双重属性,过去十年间,房产作为投资品的金融属性已表现得淋漓尽致。但今后十年乃至更长时间,我们需要更多顾及其实用性。一方面,“去投资属性”的过程开启,房产市场全面暴涨的情况不易出现;另一方面,“实用性”将更突出,对住有所需的人而言,只要买得起,属于任志强所谓“完全有能力消费两百万元以上房子”的那种老百姓,就不妨认真选选称心的房子。而对要靠买房子来改变命运,甚至谋求过去十年那种涨幅的人来说,横下一条心去赌房产再次暴涨,就很可能打错了算盘。

(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)

 
相关阅读:
消息