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房地产走向细分市场

工程咨询网2012-11-17

目前,中国房地产业正在经历快速成长阶段,房地产企业正在向上、中、下游分化,住宅产品也在不断细分。10年前,房地产的产品定义无非就是住宅,以及为数不多的商铺。纵观今天的房地产市场,产品的细分程度已经到了非常纷繁细腻的一个阶段。仅住宅就包括普通电梯公寓、花园洋房、别墅等多种形态,更重要的是,诸如城市综合体、旅游地产、养老地产这类过去根本没有的全新产品名称,随着社会需求的变化孕育而生。显然,这些是对于过去笼统的房地产市场的细分之后催生的新市场分类。

房地产业面临的政策环境发生变化,诸如限购等因素让住宅产品的投资功能部分退化。对此,住宅类地产企业正在转变应对:一部分企业转变方向,一部分适当离开住宅领域转向商业地产和金融地产,甚至专攻更加细化的旅游地产和养老地产。住宅类地产还开始寻找同样价格区间内商品的差异性,创造专业化细分市场,以满足不同需求的客户。

产品市场细分后的房价,差距越拉越大。房价巨大差别的背后,是地段、品质、品牌等因素。成都的财富阶层人群庞大,对高端住宅和商业地产需求旺盛,在高端市场竞争日趋激烈的市场环境下,部分开发企业将目光转向首次置业者和年轻购房者对产品个性化的需求上,中低端市场显示出较大的发展潜力。有的企业专攻旅游地产或者养老地产,试图以差异化竞争在市场中谋得一席之地。

商品房细分市场的形成,表明成都房产市场正逐渐走向成熟。长期以来,成都住宅产品同质化严重,同时期的住宅小区虽由不同的房产商开发,楼盘产品如同一副模具生产出来的一样,许多需求得不到满足。同时某一类产品的过剩,供应和需求脱节,价格与价值严重背离。现在,成都房产市场各种类型的产品均有呈现,满足了不同购房者的需求。

(优森柯咨询-房地产业-规划设计课题组整理)

 
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