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房地产业信心回升 贷款收紧房价高企刚需“最受伤”

工程咨询网2013-10-19

国家统计局10月18日发布“2013年1-9月份全国房地产开发和销售情况”显示,在经济企稳回升、房地产调控日趋市场化的背景下,房地产行业信心逐步回升,开发投资力度明显加大。

与此同时,随着楼市的逐渐回暖,房企销量已呈现“量价齐升”态势。尤其是近日以来,“地王”频现,土地市场成交火爆,更令房价上涨预期不断增强。

专家普遍认为,土地市场的持续升温和房企融资状况的改善,房价仍将面临上涨压力,此外,时至年底,贷款的收紧也将进一步抑制刚性需求。

前9个月房地产开发投资同比增两成

国家统计局数据显示,2013年1-9月份,全国房地产开发投资61120亿元,同比名义增长19.7%,增速比1-8月份提高0.4个百分点。其中,住宅投资41979亿元,增长19.5%,增速提高0.3个百分点,占房地产开发投资的比重为68.7%。

克而瑞研究中心认为,在经济企稳回升、房地产调控日趋市场化的背景下,行业信心逐步回升,房地产行业开发投资力度明显加大。

2013年1-9月份,全国商品房销售面积84383万平方米,同比增长23.3%,增速比1-8月份回落0.1个百分点,其中,住宅销售面积增长23.9%。商品房销售额54028亿元,增长33.9%,增速比1-8月份回落0.5个百分点;其中,住宅销售额增长34.5%。

克而瑞研究中心副总经理林波分析称,今年一季度“国五条”的政策末班车效应使全国房地产市场交易量不断刷新成交纪录,多数城市成交量达到3年以来最高水平;二季度楼市成交量仍延续高涨趋势;三季度各大城市“地王”频出,广州、深圳等部分城市预售证松绑等因素叠加,在一定程度上也促进了商品住宅的成交。

企业方面,随着楼市的逐渐回暖,前9月,多数标杆房企销售金额和面积均同比上升,行业龙头企业万科、绿地、保利、中海以及恒大的表现非常突出。其中,万科以累计销售金额1285亿元居首,同比增长33%;碧桂园累计销售金额614亿元,同比增幅达到105%,连续保持高增长态势。

开发商资金充裕致土地市场热度不减

国家统计局数据显示,1-9月份,房地产开发企业土地购置面积25167万平方米,同比下降3.3%;但土地成交价款增长14.6%,达6082亿元,增速较去年提高9.4个百分点。

数据同时显示,1-9月份,房地产开发企业到位资金87828亿元,同比增长28.7%,增速比1-8月份回落0.2个百分点。其中,国内贷款14568亿元,增长32.3%;利用外资391亿元,增长23.4%;自筹资金33674亿元,增长18.4%;其他资金39195亿元,增长37.7%。

业内人士指出,前三个季度,楼市销量可观使房地产企业拿地的底气愈足。根据CRIC系统监测显示,绿城、万科及恒大的热销项目平均每月均价涨幅为约7%,相对年初均价涨幅平均达到26.7%,且项目持续热销,均价保持稳步增长。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为,目前开发商亟待“补库存”,再加上手中“不差钱”,在乐观预期下必然加大土地储备和开发力度,市场需求增加,尤其是优质地块的供应偏少,也导致开发商之间争夺土地资源更为激烈。

克而瑞数据显示,一线城市及部分核心二线城市今年地市供求两旺,高总价、高单价成交地块频出,年内地王纪录频繁被刷新。全国18个典型一、二线城市中有14个城市今年以来土地成交量高于去年同期,其中广州、太原、北京、上海、南京等5个城市增幅超过100%,土地市场成交火爆。该机构认为,其原因主要是房企资金状况良好,进入新一轮抢地补仓阶段。

贷款收紧房价高企刚需“最受伤”

土地市场的持续升温和房企融资状况的改善,使楼市看涨预期更加强烈。

刚到上海工作3个月的李小姐已经迫不及待要在“金九银十”出手了。她告诉记者:“房价一天天涨下去,远高于还贷成本;再加上银行贷款额度的日趋紧张,今后还不知道能不能拿到优惠利率呢。”

目前,一线楼市的房价将保持高位已成市场共识。有研究机构甚至认为,二线城市刚性需求所占的比例较一线城市更大。

易居中国执行总裁丁祖昱认为,临近年底,银行信贷及公积金贷款的发放可能趋紧,首套房的优惠利率也可能会暂停,因此第四季度的住宅销量可能不如前三季度。在此情况下,刚性需求受到的抑制最为明显。

丁祖昱进一步指出,房价的继续上涨也将阻碍刚需入市。“房价持续上涨将继续提高刚需购房门槛,相对于改善型需求和投资需求而言,刚需群体对价格的敏感度更高,其释放空间有限。”

(优森柯咨询-房地产业-产业规划课题组整理)

 
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