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浅析:住宅产业化行动方案对房地产业影响

工程咨询网2013-11-02

由住建部牵头制定的“住宅产业化行动方案”目前已经形成框架,有望于明年出台。据透露,到2015年,将在全国培育20个左右试点,其中,东部地区发展10个左右,中西部各发展5个。

其实,当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化,比如万科、远大等等,这些企业正在引领整个房地产开发模式变革。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从房地产行业发展趋势来讲,住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。具体来讲:

首先,楼市常态化调控导致住宅产业利润逐渐摊薄,住宅产业化是房企可持续发展的需要。

从房地产行业发展趋势来讲,在常态化调控的市场背景下,未来房地产开发单纯依靠土地升值、房价上涨的盈利模式已越来越不可取,房地产行业的利润率会不断走低。住宅产业化模式可以提高项目周转率,以开发周转速度的提高来有效缓解行业利润增速下滑的局面,因此,从这个角度来讲,住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。

其次、住宅产业化可以在不增加太多成本的基础上,通过应用更多新技术提高住宅综合性能,从而提高住宅产业化对于住宅使用价值的性价比。

第三,住宅产业化通过标准化的操作、所有的部品、新技术应用都是通过集中采购、产业化的操作进行,产业化操作节省成本的同时,也可以推进节能、降耗、环保。

最后,住宅产业化将提高效率降低劳动力成本。

那么,住宅产业化操作对于房地产市场来讲会带来哪些影响?是否会起到遏制房价过快上涨的作用?对于常态化调控背景下一些调控措施来讲,房企能否通过住宅产业化的操作“显神通”?

首先、住宅产业化的操作可以起到缓解紧张的供求关系的作用,有效抑制房价过快上涨。

以现有高周转的品牌房企为例,在二三线城市,一般来讲,从拿地到预售的时间基本可控制在6个月左右,有的房企更短,每一个楼层的建造时间基本可控制在一星期左右。住宅产业化操作之后,以上所述的开发时间有可能会再度缩短,比如每一个楼层的建造时间甚至在一天之内就可以完成。长沙远大天空城市之所以号称几个月时间内可以将中国最高楼封顶,从理念的角度来讲就是基于住宅产业化操作对于开发时间的节约。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从以上角度来讲,住宅产业化的操作可以在短期内形成比较大的市场供应,缩短从土地到住宅的市场供应“滞后”的周期,这样,短期内供应量的增加可以起到缓解紧张的供求关系的作用,有效抑制房价过快上涨。

从调控政策的执行力度来讲,一旦住宅产业化试点范围扩大,调控政策涉及增加商品住宅供应、保障性住房供应的实际落地的周期会缩短,政策执行力度和有效性将大幅度提高,这样,可以使调控政策执行方面可以更加趋于“市场化”,用市场化的手段去解决当期由于供求关系不平衡而导致的房价过快上涨的现象。

第二、住宅产业化的操作对于推进城镇化建设起到催化剂的作用。

第三、住宅产业化的操作驱使品牌房企开发模式转变,中小房企难以有产业化的操作的基础,有可能会因为住宅产业化的施行而失去市场竞争力。这样,住宅产业化的操作会驱使行业集中度越来越提高,有可能加速行业的并购与资源重新洗牌。

第四、住宅产业化的操作有利于成本能力控制比较高的企业在特殊调控政策环境下生存与扩张。

比如当前北京、杭州等地出让地块条件中采取“限房价、竞地价”或“限房价、竞配建”,由于利润被限制,“限房价、竞地价” “限房价、竞配建”模式下推出的地块不一定会受到所有开发商的认可。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,类似于“限房价、竞地价”模式下推出的地块不一定会受到所有开发商的认可。对于成本控制能力弱的开发商,周转速度慢的开发商,由于利润空间被限制,这些开发商有可能就不会再关注这样的地块,由此市场温度短期降温。

而对于具备产业化操作能力、成本控制能力强的开发商,周转速度快的开发商,则在这个时候具有拿地的优势,在获得土地资源同时,还有可能通过自身的优势获得一定的利润。因此,类似于“限房价、竞地价”模式下推出的地块考验开发商的成本控制能力与市场应变能力,这样模式推出的地块不一定会受到所有开发商的欢迎。

但是,对于具有住宅产业化的操作能力的开发企业来讲,由于具有成本能力控制比较高优势,这些企业则可以在类似于“限房价、竞地价”特殊调控政策环境下生存与扩张。

(优森柯咨询-房地产业-产业规划课题组整理)

 
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