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改变房地产供求预期才能抓住调控牛鼻子

工程咨询网2013-11-12

10月29日,中共中央政治局就加快住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习,据了解,这是政治局首次就住房保障问题进行专题学习。习近平总书记在这次集体学习中指出,加快推进住房保障和供应体系建设,要处理好政府提供公共服务和市朝的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。要千方百计增加住房供应,同时把调节人民群众住房需求放在重要位置,建立健全经济、适用、环保、节约资源、安全的住房标准体系,倡导符合国情的住房消费模式。习近平强调,要完善住房支持政策,注重发挥政策的扶持、导向、带动作用。要完善土地政策,坚持民生优先,科学编制土地供应计划,增加住房用地供应总量,优先安排保障性住房用地。要完善财政政策,适当加大财政性资金对保障性住房建设的投入力度。

十八届三中全会已经召开,房地产市场的调控一直为社会所瞩目。针对房地产市场未来发展趋势,中国经济时报记者采访了国务院发展研究中心市场经济研究所房地产研究室副主任刘卫民。刘卫民表示,北京等大城市房价涨幅之所以很大,根本原因在于供求关系紧张。

中国经济时报:北京市住建委日前发布消息称,今年北京将推出2万套自住型商品房,明年计划推出5万套左右,相关政策将于近日发布。此类住房价格比周边商品住房低30%左右,面向全市符合限购条件的家庭;购买此类住房后五年内不得上市,五年后上市收益的30%上交财政。什么是自住型商品房,它和经济适用房、限价房有什么区别?

刘卫民:我认为北京市的自住型商品房是一种经过进一步改良以后的政策性商品住房,通过优先购买原则以及限面积和限价格等办法,向中低收入家庭倾斜。同时,相关政策还规定在未来房产转让过程中,如果同地段商品住房价格和购入价格存在差价,还要缴纳30%的土地收益价款,大大压缩了不当获利空间。自住型商品房与经济适用房的区别主要体现在三个方面,一个是土地性质不同,前者是招拍挂,而后者是划拨;二是定价机制不同,前者是在市场价基础上给予一定的折扣价,而后者是成本加上微利;三是退出机制不同,前者是政府与业主进行利益分摊,而后者只要补足土地出让金即可。

自住型商品房的推出,加大了商品房的供应量,提供了价格折扣,对缓解供求关系紧张还是大有裨益的。

中国经济时报:戴德梁行最新发布的房产数据显示,三季度北京市高端商品住宅市场成交面积环比上涨3.14%,达到24.6万平方米;售价环比上涨9.64%,达到每平方米49923元,与去年同期相比上涨16%。你认为是什么原因催涨了高端住宅价格?

刘卫民:我认为高端商品住宅价格涨幅较高的主要原因还是供求因素,近年来为了进一步优化住房供给结构,政府采取了特定的土地供给制度,多次住房调控也都坚决支持中效型住房建设,例如今年的“新国五条”再次强调要增加普通商品住房及用地供应,这种政策调控价值取向势必使得高端、大户型、高价位的商品住房占整体住房供应的比重有所下降,从而拉升高端住宅的价格。当然,目前“认房又认贷”的二套房贷款政策,也在一定程度上促使有些购房家庭一次到位购买大户型高端住房,减少了住房梯度消费现象。

中国经济时报:当前,空气污染比较严重,很多人都把目光投向了生态资源类房产。而生态资源类房产几乎都位于郊区,这会不会带动郊区房地产进一步火爆而使得房价飙升?

刘卫民:污染因素可以是促使郊区房地产热销的因素之一,但更为重要的因素是在城镇化进程中城市的扩张速度。随着郊区的城市基础设施配套日趋完善,商业、教育、医疗以及公共服务水平不断提高,郊区与核心区的级差地租将会有缩小趋势,对消费者的吸引力也将进一步增强。

中国经济时报:有人认为十八届三中全会以后,房地产调控长效机制逐步浮出水面,以你对房地产市场多年的研究,你认为所谓的长效机制具体指哪些方面?

刘卫民:我认为房地产调控应尽快建立长效调控机制,主要应该做好四个方面的机制建设,一是建立供求平衡机制,要让住房供给能够适应全面建设小康社会过程中住房需求的变化,对于有些供不应求的热点城市,要加大住房土地供应力度,尽快形成有效供给,对于部分已经供过于求的三、四线城市,要合理控制供给节奏。二是优化合理的供应结构,满足不同层次家庭的住房需求,通过市惩保障双轨来实现住房公共政策的全面覆盖。三是进一步完善房地产相关税制,在总结现有上海、重庆房产税试点的基础上,扩大试点城市范围,根据不同城市特点,设计不同的房产税征收政策。与此同时,应合并税种,统筹考虑交易环节和保有环节税负水平,发挥税收对资源优化配置的重要作用。四是形成有效的监管体系,结合不同资产的产权登记,建立全国联网的住房信息系统,同时,针对土地、开发、销售以及租赁各个环节建章立制,加强监管。

(优森柯咨询-房地产业可行性研究报告课题组整理)

 
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