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房地产行业:海南地区土地研究

工程咨询网2013-11-30

海南省土地使用存在结构性不合理等问题。海南省的单位农用地的产出要远低于单位工业用地产出,也低于单位居住地的房地产产值。2012年海南省单位农用地的农业产值仅为2.52亿元/万公顷;而海南省的单位建设用地的工业产值达17.49亿元/万公顷,同时海南省的单位居住地的房地产产值达19.06亿元/万公顷。如果考虑海南省重点发展旅游业,并带动地产和商业零售及餐饮的发展,海南省单位商品房用地对应的地产和商业产值更高达51.05亿元/万公顷。

国际旅游岛建设或加剧用地紧张局面。海南省在《海南国际旅游岛建设发展规划纲要》中透露了其旅游业的发展目标。按照以上规划,在假设未来海南省单位建设用地GDP产出不变的情况下,预计至2020年海南省的建设用地面积将升至86.48万公顷,占比达到24.5%;而如果假设未来海南省单位建设用地GDP产出能够达到全国平均水平的情况下,则至2020年海南省建设用地面积将升至45.92万公顷,占比达到13.0%。即至2020年,在经济发展目标下,海南省的建设用地占比将升至13.0%-24.5%,不仅远高于目前全国3.44%的水平,也高于目前广东省9.95%的水平。可见,未来经济发展或加剧海南省的建设用地紧张局面。

海南省土地政策应更向旅游业倾斜。按照《纲要》披露,海南省将在不突破国家下达的耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地总规模的前提下,加强土地利用总体规划对各业各类用地布局、规模、时序的调控,统筹安排建设国际旅游岛的各类用地。这具体包括:首先,优先保障国际旅游岛建设鼓励扶持类建设项目用地。其次,编制城乡建设用地增减挂钩试点专项规划和项目区实施规划,建立项目区备选库。调出结余建设用地优先用于国际旅游岛项目建设,由省政府对项目区实施规划和新建拆旧进行整体审批,并依法办理农用地转用审批手续。逐步建立城乡建设用地统一交易市场,推进城乡土地一体化管理,原则上土地一级开发由政府主导。改革征地制度,完善征地补偿机制。依法征收农村集体土地,按照同地同价原则及时足额给农村集体经济组织和农民合理补偿。

(优森柯咨询-房地产业-产业规划课题组整理)

 
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