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李智:2013年房地产市场终极点评 调控思路谋转向

工程咨询网2013-12-26

2013年的房地产市场,“日光盘”、“时光盘”、“地王”等词语不绝于耳,甚至多到让人感到疲惫,与前些年的房地产市场相比,出现了一些新特点,本文从市场和政策方面进行点评,并展望房地产市场发展前景。

一、市场方面

1、购房需求海量释放,市场异常火热

“日光盘”、“时光盘”等名词充斥着房产市场,排号买房现象较为常见,对市场持观望态度的购房者急于入市,使整个市场异常火热,今年的房地产市场俨然成了卖方市场,即使无购房优惠,房子照样卖得好。前十一个月全国全年房地产投资总额突破8万亿元,商品房销售面积突破12亿立方米,商品房销售总额突破7万亿元,这些数据都是创历史新高的,表明中国房地产业在即将过去的一年取得了辉煌的成就。

2、品牌房企逆势扩张,“快产快销”成模式

大型品牌房地产企业的市场集中度进一步提高,无论在投资量、开发量还是销售面积和销售金额,占据的市场份额继续得以提升。今年品牌房企大规模在全国一、二线城市拿地,创造了许多地王纪录,不仅致力于国内市场,一些大型房企还大举进军海外地产,国外投融资成本低、土地价格便宜、市场长期看好、法律政策稳定是其走出去的重要成因。大型开发企业在资金上的优势,使得品牌企业不仅屡屡高价拿地,在开发速度上也占尽优势,年初拿地年尾热卖的楼盘不在少数,“快产快销”成为众多品牌房企共同遵从的路线。

3、电子商务冲击商业地产和房屋销售

随着销售模式和支付方式发生颠覆性的变化,百货公司日渐式微,大型超市日趋饱和,线性沿街商铺让位于商业综合体,网上消费笑傲实体店交易,这些变化带来城市商业地产质和量的深刻变革,一大批城市出现商业地产总量过剩和大量闲置,同质化严重,不限购的商业地产并未迎来春天。不仅如此,电子商务也延伸到房屋销售领域,网络销售已经突破传统中介销售房屋的领地,在新房和存量房市场,房地产电子商务模式已经取得上百亿成千亿的销售规模。

二、政策方面

1、调控思路谋转向

十八届三中全会的六十条“决定”勾勒出我国未来5-10年的施政方针和工作重点,“决定”在众多方面涉及房地产业的发展方向和工作重点,如建立统一开放、竞争有序的市场体系;改革农村宅基地制度;加快房产税立法和扩容;创新人口管理和户籍制度改革;从严合理供给城市建设用地,提高城市土地利用率;做好保障房和房地产调控工作。上述要求从过去依赖限购、限贷、限价等“堵”的方法变为以“疏”为主,疏堵结合。所谓“疏”主要是自足于市场供应端,通过加快供应来缓解庞大的市场需求,并立足建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系,使调控逐渐回归市场,政府主要负责提供保障住房,而市场来满足多层次住房需求。

2、城镇化建设或将成为房地产市场发展新引擎

3月17日,十二届全国人大一次会议闭幕后,国务院总理李克强在答记者问时表示,新型城镇化是以人为核心的城镇化,必须和农业现代化相辅相成。在近来刚落幕的中央城镇化工作会议上,“要根据城市资源禀赋,发展各具特色的城市产业体系,加强城市间的专业分工协作,增强中小城市产业承接能力,全面放开建制镇和小城市落户限制,有序放开中等城市落户限制,合理确定大城市落户条件,严格控制特大城市人口规模”,可见,政府区分发展城市,限制特大城市人口规模,对三四线城市通过产业承接转移、落户政策放宽等政策来鼓励发展,势必会对不同等级城市的房地产市场产生不同影响,若能承接产业转移成功,三四线城市房地产市场也将发达起来。

在中国经济处于转型和改革的新征程中,房地产业将继续承担支柱产业的地位作用。在居民可支配收入不断提高的过程中,房地产市场仍然是我国居民不断改善自身居住条件的主要平台。房地产业仍然是推动新城镇化的重要推手。颠簸性前行仍然是新一年我国房地产业的发展轨迹,各项经济指标依然会有所提升。

(优森柯咨询-房地产业-产业规划课题组整理)

 
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