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房地产行业变局“山雨欲来”

工程咨询网2014-06-19

6月18日,国家统计局公布,5月份70个大中城市中,新建商品住宅价格环比下降的城市有35个,上涨的城市有15个。

“随着房价下跌风险的加大,各个城市库存压力的增大,未来房价持平的城市也会面临降价的冲动。”上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,这样一来,全国出现一波规模较大的降价风潮就会出现。此轮下跌态势预计会持续到三季度,如果信贷政策刺激力度加大、公积金购房制度日趋完善、房企促销力度加大、刚需购房者难以忍受持续的等待,那么市场成交依然会有反弹。反弹力度较大,将会给降温的楼市注入正能量,从而扭转目前的看跌情绪,进而终结目前的看跌态势。

社科院财经战略研究院助理研究员吕风勇则认为,目前的房价调整属于市场自发的调整,因为政府没有更严厉的政策出台,因此调整持续的时间可能更长。而从整个调控形势来看,房地产调控已经成为经济转型的一个子系统,户籍制度改革、推进城乡公共服务均等化、发展中小城市群等,都会对房地产市场运行产生长远影响,政府更加着眼于长效调控机制的建设,在短期内则不会对限购等做出太多的调整。

由于我国房地产市场不论是需求还是供给,都处于区域间分割的状态,特别是就业、医疗、教育等公共服务资源分布不均,加之户籍制度的存在,使得各城市之间的房价出现了较大差距,在一段时期内出现了需求集中向大城市涌入的局面。在这种情况下,如果仅对需求进行限制,单纯把价格作为调控目标,效果将不会明显。因此,在过去一年多时间内,基本上处于政策“空白期”,而市场在刚性需求集中释放后,眼下进入一个正常的市场调整时期。

“房价本身基本上丧失了继续上涨的基础,有个别城市泡沫已经比较大。”吕风勇认为。目前房地产成交量和投资都出现了波动,2014年1~5月份,全国房地产开发投资增速比1-4月份回落1.7个百分点,而5月份制造业投资增速也出现了一定下滑,但是5月份,规模以上工业增加值同比实际增长8.8%。这主要是因为政府主导的投资增长,包括电力、水利、交通运输、仓储等,抵消了房地产投资和制造业投资增速的下滑。而有的城市地方债务比较重,但地方税收增长率不高,同时支出压力比较大,因此对楼市进行一定程度的“松绑”,也在预料之中。

值得关注的是,作为典型的资金密集型行业,房地产业在过去一段繁荣期内,聚集了大量资金,如今市场大调整的苗头已明显显现,资金可能会加速流出这一行业。根据用益信托工作室的数据显示,5月份房地产信托成立规模118.66亿元,环比下降42.72%。

房地产信托募集资金的下滑与市场环境下滑不无关系,虽然房地产信托大多有股权质押和土地抵押,总体风险不大,但也反映出各路资金对楼市后市走势的判断。特别是今年兴润置业的倒地以及光耀地产陷入漩涡,让人明显感觉到,很多开发商的现金流不容乐观,特别是中小开发商资金链将承压。在此背景下,房地产业并购进入了一个活跃期,北京产权交易所挂牌出售资产或股权的房地产企业或项目多达20条。而目前的房价下跌,仅仅是预示着楼市调整“山雨欲来”,房地产业可能将面临住房货币化改革以来第一个真正市场周期的考验。长远来看,市场的自发调整暗合了市场周期性规律,开发商们将告别粗放式的发展模式,尤其是债务率较高的房地产,将难以使用高财务杠杆,而行业的利润率将回归到正常水平,部分资质不高、债务率畸高的小型开发商,则有可能被淘汰出市场。

许多专家认为,有涨有跌、涨跌互现,本来就是市场经济的基本规律,房地产市场也应遵循这一规律,勿需为楼市调整过分担心,因为这是市场的一种自我修复,特别是在当前购买力透支然而房价仍居高不下的现实情况下,有利于让各市场主体回归理性,打破房价只涨不跌的预期,让价格真正反映出市场信号,让价格机制起到作用。

近日,由于成交量走低,许多城市的楼盘开始了各式各样的促销活动,团购优惠、赠送车位等促销手段重现市场,比如,北京亦庄的珠江四季悦城,推出“全盘零首付”活动。有观点认为,这意味着市场正逐渐从卖方市场向买方市场过渡,这有利于形成更加理性的定价机制和楼市运行机制。

(优森柯咨询-房地产业-产业规划课题组整理)

 
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