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房地产业新活法

工程咨询网2014-08-12

房地产市场,正在经历最难熬的洗牌重构期。

继沈阳取消“限购”当天即被叫停后不久,呼和浩特很快就成为了全国首个正式发文放开商品房限购的城市,而这可能仅仅只是一个开始。

与地方政府迫不及待“松绑”房地产相呼应的是,房地产企业今年转让股权动作频频。根据Wind资讯数据统计,截至6月29日,中国今年上半年房地产行业已完成和未完成的并购金额合计达1762.55亿元,同比增长2.09倍。

兰德咨询认为,今后并购重组的企业会越来越多,而拥有多种低成本融资渠道的标杆房企也在伺机通过收购获得优质资产或地块,行业并购高潮即将来临。“除开这些主动并购动作,还有一些房地产企业因为无力支付建设款,其房产已经成为承建方的囊中之物。”一位长期从事办理企业开发贷的金融人士说。

不过,房地产市场也许没有各界预计的那么糟糕,对于房地产企业来说,如今最大的挑战,可能是如何在快速变化的政策和市场环境中找到机遇,找到新的活法。

地产企业价值转型

房地产企业从最初的单一住宅售卖发展到今天,可谓沧海桑田。

“2000年前后,中国住宅房地产市场如火如荼,供不应求,但我认为,住宅房地产的产业模式有问题。”6月30日, 王健林在“推进上海(楼盘)文化产业发展”系列讲座上说,住宅房地产首先是一个周期性行业,当一个国家的城市化率达到70%-80%时,住宅房地产市场就会萎缩,虽然交易量还有,但绝大多数是二手房。其次,住宅房地产现金流不稳定,有项目卖就有现金流,没有项目则现金流就断了。

正是源于这一理解,王健林领航的万达集团为追求长期而稳定的现金流,决定转型进入商业地产领域,且一做就是14年,成为了国内商业地产的龙头老大。

但即使是“万达模式”,也在经历转型。 佳兆业集团控股有限公司的一位财务高管坦言,之前万达的急速扩张已碰到了瓶颈,三、四线城市的商业体量完全甚至“过度”开发了,万达只能盯准一、二线城市。用什么持续带动一、二线城市的房地产消费?——打文化牌,创造概念。

的确,2006年转型商业地产的万达集团,在2012年再次开始转变,投资建立文化旅游园区成为万达集团的一项主要业务:将于今年12月开业的武汉汉秀和电影乐园,已经是万达的第四代产品——万达文化旅游城。

年均200亿元的文化旅游地产投资的大手笔,与王健林对文化产业前景的信心不无关系。在他看来,绝大多数行业都有“天花板”,唯独文化产业是没有“天花板”的。

全球知名咨询机构罗兰•贝格的报告指出:在世界文化企业排名中,万达文化产业集团现在的年收入可挤进世界前40名,到2020年则可进入世界前10名。

事实上,万达的“去房地产化”,是在为房地产项目不断地增加附加价值,这一做法在业内并不鲜见。近年来,万科牵手百度进军大数据商业地产,绿地主攻“城市运营商”定位加强产业地产布局,让一些中小企业也看到了商机。

而小到具体项目,“增加附加值”为地产项目带来了明显变化。去年,佳兆业中心进驻广东惠州,这是一个商业综合体项目,该中心凯狮国际影城负责人王涛告诉记者,影院是商业地产项目培养固定客流的风水宝地。他们从深圳直接招商,引进一批高端商家,其中包括惠州的第一家IMAX影院,以此来吸引顾客。

“房地产项目的价格,究其根本和它本身所具有的价值有关,一、二线城市的房价为何很难出现大幅度的下滑?三、四线城市为何出现房价‘拦腰斩’?都和项目对应的价值有关。”供职于某上市地产中介公司的项目总监刘先生分析说。刘先生曾参与了深圳、东莞等珠三角城市近几十个楼盘项目的销售,经历了房地产发展的“黄金十年”,他认为,中国房地产市场的急速扩张时代已经过去,正在进入“精耕细作”的成熟阶段。

新城控股高级副总裁欧阳捷则认为,整个房地产行业正进入中年期的平稳增长阶段。

调整中的发展契机

房地产行业疾速步入“中年”,和行业之前的“激进式”增长不无关系。

然而,面对政策和市场的双重挤压,房地产企业的发展趋势仍有另一种可能——自2005年以来,中国政府每一次重大的房地产调控动作,最终都会带来房地产市场的新一轮发展。

或许正如华远地产董事长任志强所言,“每一次调控,都会淘汰一大批浑水摸鱼的企业,剩下的是因为抓住了一些发财的机会。”

“每一次市场调整结果都是集中度越来越高,有三分之一的企业被兼并收购,三分之一在挣扎,还有三分之一在这个过程中越来越强大。” 新欧鹏集团副总裁李战洪分析说,“从2005年调整到现在,千亿级的企业已经有7个。”

的确,在过去的一轮发展中,全国地产企业50强做好了三件事情——全国化、规模化和上市。而正是在这三件事中累积的资本,让他们能够更加从容地思考未来的发展方向。“正确理解周期性调整和结构性调整,把握好周期性规律,这对企业特别重要。低谷的时候我们就去拿地,为下一个周期的产品做准备,高峰的时候我们则以利润率为导向,实现快速库存。”李战洪说。

如今,业界流行这样的说法:本轮调整的根本原因,是房地产的市场化发展。在连续的政策调控下,房地产市场已经开始出现理性回归态势,这意味着房地产市场分化的时代正在来临,房价将进入一个有升有降的市场调控状态,而非单纯的政策调控状态。

“此前,来自于各方的资金都肆无忌惮地炒作房地产,而现在出现市场分化,正好是矫正的契机。”财政部财政科学研究所所长贾康认为,“市场分化后可以使一些要买房的居民得到价格实惠,同时也可为提高房地产市场的健康度创造条件。”

可以说,盖房子就能赚钱的时代已经结束,想要绕开房地产抬高“天花板”,就需要融合没有“天花板”的市场要素。

中国未来的“马车”

而要找到没有“天花板”的市场要素,就必须结合中国经济发展的现状进行思考。

“解决中国房地产的问题,出路不在房地产,而在实体经济。” 中国宏观经济学会副会长王建说,“实体经济不活,其他的全都要死。”

尽管从去年以来,国家出台了严厉的金融政策,对流向房地产企业的资金进行了控制,但实际情况是,市场的资金仍在源源不断地流入房地产市场。“房地产企业总能够找到钱,银行、资产公司、信托等各个金融机构,都乐意为房地产企业找钱。”供职于中国东方资产管理公司的一位投融资经理告诉记者,“如果房地产企业缺钱,那说明整个市场都缺钱。”作为中国四大资产管理公司的中国东方资产管理公司,在2013年国家开始进行房地产调控时,仍然对大多数房地产企业做出了良性评估,并向这些企业提供比较便捷融资服务。

在中国各地,房地产企业长期得到市场“专宠”,但对比过去20年美国和日本的经济发展,中国经济逐步出现后劲不足的迹象。以美国和日本为例,其科技转化为生产力比重占到了GDP增长的60%,而现代服务业则是实现科技向生产力转化最高的领域。

“中国现在就缺服务业,很多创新都和服务业相关。房地产业发展至今到了饱和阶段,那下一步就会倒逼出创新的东西。”法国巴黎银行首席经济学家陈兴动曾这样表达自己的观点。

不难发现,房地产企业所需要的没有“天花板”的市场要素,正是未来中国经济发展所欠缺的要素——创新。具体分析,创新对于房地产企业而言,是多方面的。在这一点上,万达已有很多尝试:万达电商、万达金融、万达电影科

 
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