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问计房地产业“营改增”

工程咨询网2014-10-17

  眼下“营改增”正在全面推进,并有望在2015年实现全覆盖。对于备受市场关注且酝酿多时的房地产业来说,改革难度何在?“营改增”又将为其带来什么样的挑战和机遇?房地产业该如何进行税收筹划?芽在天和(智库)经济研究所的主题沙龙上,相关专家围绕如何推进房地产业“营改增”的话题展开了讨论。

  2012年以来,“营改增”作为我国税制体系最大的一项改革,通过把之前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税,只对产品或者服务的增值部分纳税,从而减少重复纳税环节。


  专家们认为,房地产业在“营改增”改革中推进速度较慢,最大的原因就在于房地产业的成本构成过于复杂,每个环节都要拿增值税发票来抵扣,操作起来很难。

  在久益华瑞税务师事务所总经理孙文武看来,由于房地产企业特有的长周期,一些项目在“营改增”之前购进、“营改增”之后卖出,如果没有特别的过渡政策,企业就会在没有进项税抵扣的情形下缴纳销项税,造成较大的税负提升。而不动产的金额往往又很大,在税率上涨明显而不能对进项税进行抵扣的情况下,对企业的影响会很大。

  他呼吁,任何一个行业“营改增”都既有空间也有风险,对于房地产企业来说,要在“营改增”之前做好规划和准备;对于国家职能部门来说,应考虑到行业特殊性,制定一个过渡期的政策。

  目前房地产业营业税税率5%,坊间有说法称“营改增”之后增值税税率将定为11%或17%。那么对于房地产业来说,仅仅是税率的变化吗?“营改增”带来的到底是增税还是减税的趋势?

  中央财经大学税收教育研究所所长贾绍华经过调研认为,只要处理好四个问题,就一定能达到预期中的减税效果,不仅有利房地产业的平稳过渡,还将带动整个经济向健康方向发展。

  第一是税率问题。据调查,房地产成本结构当中土地成本大概占60%,建筑成本大概占20%。而建筑成本中,材料占60%—70%,人工成本大概占20%—30%,工程机械费用占10%。成本结构对于税率制定来说很重要。“将来建筑行业至少是两档税率,一档是包工包料的,可能是17%,也可能是11%。另一档是包工不包料的,大概6%左右。”

  第二是过渡期的政策衔接问题。“老的老办法,新的新办法,对没有完工的工程和没有开发完的房地产楼盘,应该按照老政策处理,继续交营业税。且新老项目必须要分开进行财务核算、分开管理。”

  第三是工程造价问题。“工程招标或者工程建完后,如何去判定有没有增值?因为按照资产重组的规矩,没有产生交易就可以视作不增值。因此保证工程造价的真实性、合法性特别重要。”

  第四是土地使用税和土地增值税,在“营改增”之后的去留问题。

  在贾绍华看来,“营改增”之后,中央跟地方原有的分配关系已经打破,要先建立地方税体系,理顺中央与地方的关系,而增值税的立法要在两三年内才能基本到位。“2015年基本完成‘营改增’,2016年对之进行完善,之后实现立法。”他说。

优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理 

 
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