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老旧小区请“管家”难 物业利润低小区问题多

        工程咨询网2014-12-17

    新石小区属老旧小区,多年没有物业,大门口没有保安,人员随便进出,很不安全,本月初终于通过招标引入物业公司,小区面貌有望发生变化。无独有偶,最近新华区一座“大杂院”式老旧小区——通泰生活小区,在居委会、街道办的帮助下引入物业公司,环境面貌有了很大改善。目前,省会还有不少老小区急盼物业管理,那么,居民如何申请物业入驻呢?如果没有物业愿意接手,应该如何自治?
    老小区改造完 终于迎来物业管理
    家住新石小区的业主王女士来电称,她入住小区十多年,一直没有物业管理,“这段时间,我们小区正在进行老旧小区改造,小区面貌大变样,改造好了,能不能引进一家物业公司呢?”
    新石小区位于桥西区新石中路与中华大街交叉口附近。在王女士的印象中,小区一直没有物业管理,由于小区很大,人员流动也大,这些年,小区治安、环境卫生等都不如人意。
    值得欣喜的是,今年夏天,新石小区纳入省会老旧小区改造工程,小区很快来了施工队,“给我们小区修了路,铺了地砖,粉刷了墙面,换了管道……”王女士历数小区的诸多新变化。小区改造好了,环境大变样,一些居民开始议论辖区办事处或居委会是不是能引进物业进行管理,让小区一直好下去?“物业来了,只要管理好,收费合情合理,我想多数居民都支持!”王女士说。
    记者就此采访了新石一社区居委会,一位工作人员表示目前小区已经引进了物业公司,正在试运行。目前正在申请办公用房,现已经有保安开始巡逻,维护小区公共秩序。
    据介绍,新石小区是省会具有代表性的“大杂院”式老旧小区,有住宅楼70多栋,涉及31个产权单位,一直没有物业管理。今年8月,小区纳入老旧小区改造,如今,改造工程已经接近尾声。12月初,小区通过招投标方式引进了一家物业公司,正在试运行,等整个新石小区改造工程结束,这家物业公司会正式上岗。收费等问题,再与业主协商。
    调查
    老旧小区问题多 物业难待长
    昨日,记者走访了省会近10个没有物业公司的老旧小区,发现存在的问题不少:脏乱差、公共设施坏了没人管、治安无保障。提及老旧小区缘何不招物业公司“待见”?作为新华区柏北二社区居委会负责人的马先生直言,老旧小区多是“大杂院”小区,人多,楼多,建筑时间早,基础设施老化急需维修,再加上停车管理、小区治安、环境卫生等诸多问题,物业公司往往“望而却步”,担心投入多,难以收支平衡。
    就拿柏林北区来说,小区有住宅楼108栋,都是上世纪九十年代初的房子,一部分是搬迁户,还有一部分是单位宿舍。建成之初,由新华区房管所下属的一家物业公司管理,管得还不错。后来,步入市场经济,这家物业公司解散,小区便处于无人管理状态。
    2006年,小区才引进了一家物业公司,只负责垃圾清掏和换热站,居民不交物业费,只交卫生费。6年后,由于经营不善,物业撤出小区。后来又来了一家物业,仅干了40天就撤了。至今,小区都没有招来新物业公司。
   “小小区”物业利润低 居民自治
    记者走访调查发现,老旧小区引进物业难,不光存在于大杂院小区,还涉及一些“小小区”。这些小区大多只有几栋楼,可诸如二次加压设施、换热站等相关配套设施一应俱全。
    就拿位于裕华路与煤机街交叉口附近的“小小区”江山花园来说,最初,小区由开发商指定的物业管理,物业费仅为0.3元至0.4元/平方米。随着物业管理成本的增加,物业公司陷入困境,服务水平逐年下降,导致物业与业主纠纷不断。
    最终小区居民走上了自治之路。“小区自治三四年了,效果还不错,这对其他没有物业管理的小小区有学习借鉴意义。”采访时,建华一社区负责人刘剑对记者说。
    据悉,小区自治管理模式在裕华区东苑街道办事处得到推广。昨日,该办事处物业科负责人韩毅告诉记者,针对“小小区”,居民自治管理不失为一个好办法,“小区有热心人,管理资金自筹自支,定期公示成本,让居民消费得明明白白,征得多方理解和支持,就会把小区管理好!”
    问题
    有居民不习惯“花钱买服务”
    在记者随机采访的10位老旧小区居民中,其中6位对小区引进物业公司表示支持,两位无所谓,而另两位则排斥,认为老小区引进物业公司没必要。
    柏林北区居民张女士在小区购买的二手房,入住小区有十多年了,先前小区有物业管理。张女士说多数居民还是支持小区引进物业公司的,关键是物业公司来了以后都提供哪些服务,小区环境、治安、停车管理工作有没有改善,还有重要一点就是收费问题,“物业费定价不能太高,太高的话居民接受不了,这就需要为双方找平衡。”
    而有的居民则直言不愿意物业进驻,“物业是盈利单位,如果没有投资回报,物业是不会轻易入驻管理小区的。”他说尤其是老旧小区居民已经习惯了无人管的状态,如果一旦有人管,还要收取费用,可能就会有人接受不了。就拿停车来说,老小区居民都安地锁,随意停车还不收费,一旦物业公司进入,势必会重新画车位,进行收费管理。
    由此可见,一些业主不愿为物业管理服务付费,由“从来不花钱”逐步过渡到“花钱买服务”,从心理上难以接受。
    经验
    老旧小区聘物业 三点很关键
    通泰生活小区是新华区内的一所老旧小区,地地道道的“大杂院”,共有居民700余户。小区包括5个单位宿舍,其中有的还有产权单位,有的产权单位早已破产。
    由于没有物业统一管理,过去,小区里卫生环境脏、乱、差,路灯不亮,路面破损也不少,外来车辆还可以随便进出,停车秩序混乱。
    在市纪委党员志愿服务队以及居委会、街道办的商议下,与产权单位碰头,召开楼长会,征集大多数居民意见后,开始着手选聘物业公司。最终,一家名为“民福物业”的公司愿意进行尝试,与社区签订托管协议。物业一入驻,便烧起三把火:清理绿化带、卫生死角、垃圾箱、道路便道上的垃圾28车,疏通下水道,安装了门禁系统,禁止外来车辆随便进入。接下来,物业还将维修路灯。
    老旧小区有了物业管理,面貌有了极大改善,也引来不少居民叫好。
    可如何才能让老旧小区成功引入物业?对此,东焦街道副主任曹立国结合通泰生活小区的情况,介绍了一些经验。
    一是做好业主的思想工作,引导业主转变消费观念,这点是最根本的,只有10个人里面有8个人同意才能着手引入物业。为此,小区开了不下4次楼长会,广泛征集居民意见。“只有大多数居民赞同,能够接受花钱买服务,才能实施。”
    其次,有产权单位的还要与产权单位谈妥,并明确未来责权的划分,避免未来出现利益纠纷。
    另外,选择一家“靠谱”的物业公司也很关键,包括要考虑物业公司的资质、是否愿意接手小区、未来是否能够真正为小区居民服务好等等。
   “老旧小区引入物业没那么简单,很多细节都要考虑到才行,想要维持得好,还要业主、物业公司一条心才行,也离不开相关部门的支持。”
(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)
 
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