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土地开发一二级彻底分离 石家庄迎土地涨价潮
工程咨询网2015-1-16
     “实行此次土地新政的目的就是为了保护政府土地收益的最大化,势必带来土地价格的提升。”针对石家庄日前出台的土地一、二级开发剥离政策将对石家庄市土地市场带来何种变化,河北新业律师事务所律师李顺章如是说。
  在李顺章看来,土地开发一、二级彻底分离政策的实施,将会使土地市场竞争更加充分甚至激烈,这种竞争的加剧势必抬高石家庄市地价。
  “先上车、后补票”几成“明规则”
  “这已经不是什么潜规则,干脆就是明规则,有几个楼盘不是这种情况?”当谈到近几年来大行其道的“先上车、后补票”行为时,石家庄市某房地产开发企业负责人周利勇仍是愤愤不平。因为在他所了解的业内现状来看,石家庄市开发商“先上车后补票”现象早已是众所周知的事情。
  相关资料显示,2008年至2010年,在石家庄城建三年大变样的背景下,城中村的改造工程再次提速,先后对二环内45个城中村实施了改造。整个改造过程中,在没有拿到土地的情况下,开发企业可以提前开工建设,最后完成补证。在2013年7月份石家庄市开展专项整治时,有306个违法违规项目列入了整治范围,截止(2013年)7月22日就停工304个违法项目,这些违规项目的土地买卖操作中,大部分是已经或“打算”以补证的形式收受土地。
  荒唐交易,谁来保证商品价值最大化?
  “曾经我们的团队也看中过好几块城中村改造项目,但就是因为有其他的开发商抢先同村委会私自联系并签订了补偿合同,随后就进行了开工建设。等这几块土地要拍卖时,(拍卖地)上的建筑物已经盖了好几层了,这块地就理所当然的成了他的,所谓的拍卖也是他们进行补证而已,我们连竞拍的机会都没有”。这位好几次与想要的地块“失之交臂”的周利勇向记者抱怨说。
  众所周知,商品的价值是按照市场的规则以公平竞争的方式进行交易得以实现。显然,“先上车、后补票”的交易模式难以实现土地的公平竞争,自然难以实现商品价值的最大化。
  “不客气的说,石家庄市之前土地收储、出让的系列行为是畸形的,它的价值不是真正的市场价值。这种土地交易模式可以说是‘一家承包’,毫无公平可言,也谈不上以公平竞争的形式保证商品(土地)的真正的价格。”李顺章直言道。
  新政实施 公平交易环境助推土地价格上涨
  显然,随着土地资源的日趋减少及各种“后遗症”的出现,这种“不规范”的开发模式对于现在的石家庄来说已不能“适应”。
  于是,石家庄政府正式发布《石家庄市人民政府关于进一步规范土地市场秩序的意见》,明确提出,自2015年1月1日起,中心城区土地开发要严格实行政府主导、计划管理,土地一、二级开发彻底分离,做到净地收储、净地供应。
  “终于等来了这一天,对于我们这些以前吃过亏的企业来说,政府从法律角度维护市场公平竞争是一件大好事儿。”周利勇高兴地说。周利勇在开心的同时,也在担心土地价格是不是会随之“水涨船高”。
  “未来,石家庄土地一、二级开发彻底剥离,一级开发的权力只能由政府完成,没有企业参与的前期开发势必会增加拆迁难度,增大拆迁成本,从而引起土地价格的上涨。”河北省不动产商会商务副会长、石家庄市房地产业协会副会长兼秘书长李水源说。
  中国城市产业发展联盟常务副主席吴镝对土地价格同样看涨,他认为,之前的土地交易模式使一些开发资历尚不足,但“有路子”的小企业能够拿到土地进行开发。反观一些真正有实力的大企业可能并没有机会机会拿到土地资源,此次土地政策的实际执行,“将会提高开发商拿地门槛,也是一些外来大牌房企进入石家庄的机会,有助于土地价格的上涨。”
(优森柯咨询-房地产业-建筑设计课题组整理)
 
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